Jean-Luc Buchalet Président Pythagore Consult : "Accélération de la baisse de l'immobilier en 2015".
Analyse du marché immobilier :

26 septembre 2014 18 h 12 min
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Financiarisation excessive, revenu disponible des ménages, scénario déflation, le marché immobilier français a connu une « bulle », même si les professionnels de l’immobilier ont du mal à parler de bulle mettant en avant les besoins du marché, il reste que les marchés immobiliers ont toujours connu des cycles.

Où en sommes nous ?

Jean-Luc Buchalet Président de Pythagore Consult persiste et signe dans ce nouvel ouvrage publié aux Editions Eyrolles.

Selon lui la baisse de l’immobilier en France est inéluctable en raison de nombreux facteurs qui sont concordants.

Mythe de l’immobilier valeur refuge, impact sur les prix du « papy boom », conséquences sociales dévastatrices de la bulle, immobilier locatif, les idées fausses sur le logement en France…

 

Web TV www.labourseetlavie.com : Jean-Luc Buchalet, bonjour. Vous êtes le président de Pythagore Consult. On va parler avec vous de marchés immobiliers, on en avait parlé ensemble en 2012, vous aviez fait une analyse assez négative sur ce marché immobilier, on avait parlé ensemble de la bulle. J’ai envie de dire, finalement cette bulle, elle met du temps à se dégonfler ?

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : Déjà, on va rappeler quand même un principe, c’est que il y a des cycles, d’accord ? Si on rappelle la dernière crise qui a eu lieu entre 90 et 97 où le plus bas avait été atteint, à Paris intra-muros, soi-disant la ville lumière qui ne peut jamais baisser, on avait baissé à peu près de 39 %. Si on rajoute l’inflation, on était dans des baisses qui étaient de l’ordre de 48-49 %, donc cela veut dire qu’il y a des cycles dans l’immobilier. Alors, la particularité du dernier cycle, c’est que vous avez eu une financiarisation excessive de l’immobilier avec les banques qui ont utilisé bien entendu les prêts immobiliers comme produit d’appel et en essayant de faire leurs marges sur autres choses de façon à attirer les clients. Donc je le rappellerai, en termes de marge d’intermédiation donc des banques, on est passé entre maintenant et il y a 10 ans, on a perdu à peu près 400 pb c’est-à-dire 4 %/mois. Donc on est tombé au plus bas, on était à 0,50 et donc tout cet argent était redonné au consommateur qui a pu donc pouvoir financer son immobilier. Deuxième chose qui a eu lieu, c’est cette baisse extraordinaire, historique, comme on n’en a jamais vu, et donc personne n’aurait imaginé… si on avait dit il y a dix ans que les taux d’intérêt seraient à 1,30 sur le 10 ans, les gens nous auraient dit : « il y a une catastrophe, qu’est-ce qui se passe ? On est dans un scénario à la japonaise. » Pile poil, on est exactement dans un scénario à la japonaise. Donc je rappellerai quand même que l’immobilier vous protège de l’inflation, mais bien entendu pas de la déflation et le fait que les taux d’intérêt soient aussi bas, c’est globalement une très mauvaise nouvelle. Cela veut dire que l’on est dans un phénomène de trappes à liquidités, vous avez beau baisser les taux, on le voit très bien dans l’économie réelle, l’investissement ne repart pas, la consommation ne repart pas et, vous voyez, même si cela redonne ponctuellement un peu de pouvoir d’achat, c’est quand même plutôt très négatif.

Web TV www.labourseetlavie.com : On a eu aussi, on pourrait dire du point de vue des ménages sans doute, cette idée avec les crises financières que l’immobilier finalement c’est la valeur refuge c’est-à-dire allez, prenons de l’immobilier puisque au moins c’est de la pierre, on sait que…

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : On a que exactement eu le même phénomène après la crise de 1929. Donc vous aviez eu l’effondrement des marchés financiers et donc tous les gens ont soldé leur portefeuille, tous les actifs qu’ils avaient dans le domaine financier pour pouvoir se réfugier sur l’immobilier, sachant que les gens se disent : « de toute façon, sur très longue période, ce sera pour ma retraite, j’aurais mon appartement, et donc cela me protège ». Et donc on a eu ce phénomène équivalent, donc on a eu après 29 une hausse très forte de l’immobilier jusque en 1935, et puis derrière la réalité est venue dans une crise qui a mené à la seconde guerre mondiale. On a eu des prix de l’immobilier de 1935 à 1939 qui ont baissé. Aujourd’hui, on a eu cette crise en 2011 et bis repetita en 2012 concernant la possibilité d’un éclatement de la zone euro. Et donc vous avez eu beaucoup de gens qui se sont rendus compte que finalement l’assurance-vie n’était peut-être pas si sûre et donc ont vendu des paquets très importants, on l’a très bien vu dans les flux, pour aller se positionner sur l’immobilier et on a bien atteint un pic sur l’immobilier à l’été 2011. Et depuis, on a eu d’abord une très lente érosion, et je vous l’explique, c’est que les taux d’intérêt ont baissé, ce qui a permis de re-solvabiliser des couches supplémentaires de personnes. Un autre phénomène qui a joué de façon considérable, c’est l’allongement de la durée des prix. Et alors ce qui est assez rassurant, c’est-à-dire que l’on arrive à peu près à expliquer la hausse des prix de l’immobilier, donc par rapport au point bas, comme je vous le signalais précédemment, en 97, essayer de comprendre les 160 % que l’on a eus sur l’ensemble de la France, sachant que sur Paris intra-muros, on est à +270 %, alors là, c’est beaucoup plus difficile à expliquer. Et donc, sur les 160 %, vous avez eu la baisse des taux qui a joué à peu près pour 45 points sur les 160, vous avez eu l’allongement de la durée des prêts qui a joué à peu près pour la même quantité, à peu près 45 points, donc on est à 90 sur les 160. Vous avez eu l’évolution du revenu des ménages qui a progressé de 35 points et vous avez le solde qui sont toutes les mesures pro cycliques, donc on arrive grosso modo à expliquer, on va dire, 100-130 sur les 160, toutes les mesures pro cycliques qui ont été menées par les différents gouvernements, qu’ils soient de droite ou de gauche, systématiquement pour favoriser donc l’immobilier et donc la rente, et systématiquement en remettant des coûts supplémentaires, sachant que les gens qui investissent dans l’immobilier, notamment pour un investissement personnel pour pouvoir louer, sont des gens qui n’ont pas de problème pour se louer. Alors, il y a toute une théorie qui vous expliquait que l’immobilier ne peut pas laisser parce que il y a un véritable problème, il y a un déficit d’offres.

Web TV www.labourseetlavie.com : Cela fait longtemps que l’on entend ce discours-là effectivement en disant que finalement là… on n’est pas d’ailleurs, on n’est pas dans la situation des années 90, c’est ce que j’ai entendu.

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : Exactement. Alors, pour revenir sur ces deux points, sur le déficit d’offres, premier point, c’est que véritablement, si il y avait un déficit d’offres, vous auriez une évolution du revenu des ménages et du prix des loyers, les loyers auraient progressé beaucoup plus vite et surtout qu’à la période vous avez une évolution parallèle alors que les prix, par rapport aux revenus disponibles, ont progressé de plus de 90 %. Donc on a une sortie par le haut bien entendu qui correspond à cette bulle spéculative que l’on arrive à peu près à expliquer sauf les 30 points sur les 160 qui résultent purement de la spéculation. et d’autre part, si vous regardez quand même aussi la construction sur très longues périodes, vous vous apercevez que vous avez eu un excédent, et même si on ne prend pas la structure de la population mais en prenant justement la déstructuration de la population avec des foyers monoparentaux, et on s’aperçoit que sur toute la période, même sur la dernière période, on est à peu près en évolution avec l’évolution de la structure de la population. Donc il y a fondamentalement et on mélange deux choses, on mélange solvabilité et déficit d’offres. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que fondamentalement, oui, il y a un million, un million de foyers qui n’ont pas d’abord les moyens d’acquéreur mais qui ont un mal fou se loger, mais ce sont des gens qui ne seront jamais propriétaires, qui n’en ont pas les moyens, qui n’ont jamais été sur le marché et ce n’est pas eux qui ont fait la hausse. Et donc on mélange, je vous dis, solvabilité et offres, et donc ces gens-là vont dans les logements sociaux sachant que la construction de logements sociaux finit par entrer une compétition, par faire faire une compétition par rapport aux logements intermédiaires parce que lorsqu’un promoteur veut faire une promotion, il est obligé d’assurer un certain nombre de logements sociaux à des prix qui sont beaucoup plus bas que ceux du marché, et donc par effet de vases communicants, vous avez les classes moyennes qui n’arrivent plus à se loger puisque elles n’ont pas accès aux logements sociaux, et donc on a une vraie problématique de logements du fait du prix. Et donc le meilleur moyen de re-solvabiliser finalement les ménages, c’est la baisse des prix de l’immobilier.

Web TV www.labourseetlavie.com : De votre point de vue, qu’est-ce qui explique le plus la non baisse en quelque sorte ou la petite baisse, finalement cette consolidation, mais pas cette baisse que l’on pourrait attendre effectivement comme lors des précédentes crises ? Pourquoi on ne l’a pas pour l’instant ?

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : On commence tout doucement à l’avoir puisque vous avez vu, grosso modo, sur Paris intra-muros en glissement annuel, on est à -4 %, donc on a un phénomène quand même, un début d’accélération depuis à peu près l’été, donc cela s’est fait très tardivement. Donc on a une espèce d’atterrissage en douceur et vous avez un effet moutonnier c’est-à-dire que la hausse attire la hausse et bien entendu, on l’a très bien vu à l’été 2011, c’est-à-dire que quand les gens visitent un appartement, ils ne se posaient pas la question de savoir si il n’était pas ou bien, vous aviez la queue dans la cage d’escalier pour pouvoir, avec des surenchères et autres. On se trouve… Donc les volumes ont baissé de façon conséquente au cours des dernières années, les choses se sont plus ou moins accélérées, cela dépend des régions, donc vous avez des différences très importantes selon les régions, et vous avez déformation aussi de l’indice c’est-à-dire que les primo accédants sont sortis du marché et les seuls biens qui sont maintenant vendus sont les biens de meilleure qualité, qui sont situés dans les zones géographiques les plus favorisées, avec un ensoleillement, sans problème et autres, et avec les ménages les plus solvables. Et donc vous avez ce phénomène de déformation c’est-à-dire que tout le reste du marché est complètement figé et le jour où, c’est en train de se faire, où les gens vont bien être obligés de baisser les prix, la baisse va entraîner la baisse. Et donc, dans l’autre scénario, exactement on avait donc une baisse de l’ordre de 4 à 5 % cette année, c’est ce qui est en train de se passer, et avec une accélération à partir de 2015 parce que les gens qui vendent leur appartement vont s’apercevoir que probablement la baisse est devant nous, et donc par un phénomène de mimétisme comportemental…

Web TV www.labourseetlavie.com : On va devoir ajuster.

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : C’est-à-dire que les bulles entraîne des acheteurs successifs qui s’entraînent et les baisses font le phénomène exactement inverse.

Web TV www.labourseetlavie.com : De votre point de vue, on pourrait retrouver ce que l’on a déjà eu c’est-à-dire de dire finalement un -30 % ne serait pas en soit impossible ?

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : Donc si, sur très longue période, en gros les prix de l’immobilier évoluent en fonction des revenus. Donc on a bien vu ce phénomène depuis la seconde guerre mondiale jusque, on va dire, en 97, vous avez une évolution parallèle entre le revenu des ménages et les prix de l’immobilier, et on a eu un décrochage puissant par les phénomènes que je viens d’expliquer, de financiarisation excessive, de baisse des taux, d’allongement de la durée des prêts, de financiarisation, donc on a eu cette sortie par le haut. Et donc la tendance de fond, c’est de revenir au revenu disponible des ménages, et je vous le redis en plus dans un contexte économique relativement médiocre, avec une progression maintenant du revenu des ménages qui va être de plus en plus lente, compte tenu de ce scénario de déflation, donc pour pouvoir revenir sur cette tendance à long terme, il faudra à peu près une baisse de l’ordre de 30 %. Donc cela peut se faire deux façons, brutalement, donc ce n’est pas notre scénario, je vous ai dit, -4, -5 cette année, et de l’ordre de -8, -10 l’année prochaine, et puis après à -4, etc., donc un lent étiolement dans la mesure où les banquiers ont fait correctement leur métier c’est-à-dire qu’ils ont vérifié quand même que les ménages étaient solvables, et donc les prix se font quand même à la marge. Donc on n’a pas la situation espagnole, irlandaise ou américaine avec les subprimes, ce qui explique là encore, c’est que les ménages qui achètent un bien, même si dans la dernière phase, il y a quand même une problématique de solvabilité parce que là les gens ont serré les boulons pour pouvoir acquérir le mètre carré supplémentaire. Donc cela va se faire lentement. Donc je vous dis, cela peut se faire et progressivement avec le peu d’inflation qu’il y a qui va éroder les prix. Donc on rentre dans un scénario qui n’est quand même pas très, très favorable pour l’économie, sachant que la France a la particularité, par rapport à l’ensemble des pays européens, c’est que la richesse immobilière dans le patrimoine des ménages est quasiment la plus importante, de l’ordre de 67 %. Et alors, le dernier phénomène qui est très important, la pyramide des âges et la structure de la population, et donc on sait très bien, en gros vous êtes acheteur lorsque vous avez entre 20 et 59 ans, donc ce sont les acheteurs net, et on a exactement les profils, et puis au-delà de 59 ans, vous commencez à être vendeur net. Et donc, jusqu’à 2005, vous aviez un excédent d’acheteurs net, compte tenu de la structure de la population, du baby-boom, et le baby-boom s’est transformé en papy-boom. Et à partir de 2005, vous avez un renversement brutal c’est-à-dire que auparavant vous aviez à peu près 80 000 acheteurs net supplémentaires par rapport aux vendeurs jusqu’en 2005, je vous dis, et à partir de 2005, on se retrouve avec un scénario de 200 000 vendeurs net. Donc la tendance de fond, structurelle, compte tenu de la structure de la population, c’est plutôt la baisse. Et le dernier phénomène qui joue, c’est ceux qui ont alimenté la baisse. Vous avez une corrélation parfaite entre le taux de propriété et la spéculation, on l’a très bien vu en Espagne le taux de propriété est très important c’est-à-dire que ce sont les seconds accédants qui ont un bien, qui ont la possibilité de pouvoir vendre ce bien pour en racheter avec des mètres carrés supplémentaires, qui alimentent la spéculation. Alors, qu’est-ce qui s’est passé ? Ces gens-là, quand ils achetaient en tant que primo accédant, ils empruntaient sur 15 ans. Au bout de 15 ans, ils revendaient leurs biens et ils empruntaient à nouveau. Et la grande différence, c’est que maintenant il y a des gens qui empruntaient sur 20, 25 ans, 30 ans, ce qui fait qu’au bout de 10, 15 ans, lorsque la personne veut revendre son bien, elle s’aperçoit que ce qu’elle avait emprunté sur 25 ans et qu’il vous reste encore 10 ans au bout de 15 ans, il vous reste encore plus de 50 % du capital à rembourser. Ce qui fait que quand ils vont voir le banquier, le banquier leur dit « Non on ne peut plus vous prêter » et donc on est exactement dans cette configuration. À partir de 2005, on sait exactement la structure des seconds accédants par rapport à la structure d’allongement de la durée des prêts qui fait que ces gens-là qui ont alimenté la bulle maintenant se trouvent dans une position aussi délicate, qu’ils n’ont pas la possibilité de vendre pour acheter.

Web TV www.labourseetlavie.com : Peut-être le mot de la fin, sans rentrer dans les détails, mais donc la question finalement acheter ou louer est une question fondamentale, va être une question fondamentale pour beaucoup de foyers en France ? Se poser cette question là cela devient crucial ?

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : On parle dans le livre, il y’a un chapitre qui est consacré à cette question. Fondamentalement, vous dites, quand vous êtes dans un bien immobilier, lorsque vous louez, vous mettez l’argent par les fenêtres. Donc on a fait un calcul qui est un calcul purement économique c’est-à-dire en faisant des structures d’appartement qui a la même taille, etc., et on s’aperçoit que si vous prenez sur Paris intra-muros où là la spéculation a battu son plein de manière assez considérable, il faudrait, selon les types de scénarios, dans le meilleur des cas 21 ans pour quelqu’un qui loue pour pouvoir retrouver, par rapport à quelqu’un qui a acheté, son investissement, 21 ans, vous vous rendez compte. Et si on a un scénario de baisse de l’ordre de 30 % des prix de l’immobilier, là vous n’êtes plus sur 21 ans, vous êtes sur 29-30 ans, selon les arrondissements. Et sur l’ensemble de la France, c’est très variable, cela va de 15 à 20 ans, et donc on le voit très bien c’est-à-dire qu’en faisant vraiment le calcul économique… Alors les gens vous disent « ce n’est pas comme cela que cela se passe » c’est-à-dire que la personne qui loue finalement a les moyens, compte tenu de ses revenus, de louer une surface qui est beaucoup plus importante, et le fait d’acheter votre bien immobilier, c’est une épargne forcée, donc vous avez l’obligation de rembourser chaque mois alors que, quand vous louez, vous avez tendance à dépenser cet argent. Mais le calcul économique, c’est de faire la comparaison en disant « je mets cet argent de côté », d’un côté je loue et j’avais apporté un certain montant de fonds propres et j’ai emprunté. Et donc on arrive dans la période où bien entendu il va être beaucoup plus avantageux de louer en attendant la baisse pour pouvoir revenir bien entendu sur l’immobilier.

Web TV www.labourseetlavie.com : Merci d’avoir fait le point avec nous aujourd’hui Jean-Luc Buchalet.

Jean-Luc Buchalet, président de Pythagore Consult : Merci.

 

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Cet interview a été tournée au Club Confair, 54 rue Laffite, 75009 Paris :

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