Jacques Lacroix Président SCBSM.
Interview stratégie et perspectives
SCBSM : stratégie et perspectives.
Retour avec Jacques Lacroix Président SCBSM sur la stratégie de la foncière qui vient de lancer une émission obligataire. SCBSM, foncière cotée qui dispose d’un patrimoine immobilier de 269 M€, a lancé un emprunt obligataire accessible à tous les investisseurs. Les obligations SCBSM offriront un rendement fixe de 8% par an pendant 6 ans (sauf en cas de remboursement anticipé).
Web TV www.labourseetlavie.com : Jacques Lacroix , bonjour, vous êtes le président de la société SCBSM, une foncière cotée. On va parler avec vous de votre actualité et des perspectives. Dans l’actualité, il y a effectivement l’émission d’une obligation à 8%, ce qui est le rendement affiché. Alors il y a quelques valeurs moyennes au cours des derniers mois qui ont fait ce genre d’opération, on va y revenir avec vous. Plus globalement, expliquez-nous comment s’est passée pour vous cette année 2010.
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « L’année 2010 pour nous a été une année très importante, au sens où on a utilisé… on a mis à profit entre guillemets la crise pour valoriser notre portefeuille, pour travailler, gérer, c’est-à-dire plutôt courber le dos, courber l’échine et travailler. Et on en a profité pour faire deux choses : un, se désendetter beaucoup – on a publié nos résultats, donc la société clôture à fin juin et on a publié nos résultats qui ont marqué un fort désendettement du groupe ; et deux, on a mis aussi à profit cette période pour engranger des projets de développement pour l’avenir. Donc à la fois gérer son patrimoine, se désendetter, préparer l’avenir en essayant un peu de remplir le carnet de commandes pour la sortie de crise. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Justement, quelle est la spécificité de votre foncière ? Il y a une répartition des activités, notamment pas mal de commerces. Quelle est justement votre spécificité ? Qu’est-ce que vous mettez en avant, vous ?
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « Je ne sais pas si on a une spécificité mais on peut être classés dans une catégorie de foncières qui serait des foncières de développement. Vous avez deux types d’acteurs dans les investisseurs immobiliers et en particulier les foncières : vous avez les gens qui placent en immobilier pour aller chercher un rendement – c’est des gens qui vont vouloir acheter un immeuble neuf loué à 100% avec un locataire prime et avec un rendement, je ne sais pas… à 5%, 6% et là c’est simplement placer de l’argent, le cas échéant spéculer sur des éléments macroéconomiques type inflation ou autres – et vous avez des foncières plus de développement qui sont des gens qui investissent des fonds propres dans l’immobilier, et non pas qui placent des fonds, et qui investissent des fonds propres pour gagner de l’argent. Donc nous, on est plutôt dans cette catégorie-là, c’est-à-dire on achète des immeubles pour gagner de l’argent et pas pour placer des fonds. Donc ça, c’est une caractéristique, et sachant qu’on le fait sur le support qui est le plus noble, qui est le commerce – je me permets de le dire puisque la crise récente nous a permis de voir que le commerce était plus résistant et plus apprécié pour les investisseurs – donc c’est vraiment ça notre cœur de métier à nous, c’est d’acheter des actifs commerciaux qui nécessitent un travail, qui nécessitent, si je prends une image… humaine, je vais dire, c’est soit… c’est un être… le commerce est un produit vivant et les produits qu’on va acheter sont des produits qui ont un problème, une maladie, qui sont nés trop tôt, comme un enfant prématuré et sur lequel on va pouvoir travailler et le repositionner, le rénover ou en faire quelque chose pour le remettre sur les rails. Donc ça veut dire acheter un actif pas cher avec un potentiel de valorisation important. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Est-ce qu’il y a des secteurs en particulier sur lesquels vous vous êtes développés ou est-ce que ça touche tous les commerces ?
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « On intervient peu sur les commerces de pied d’immeubles où en fait il n’y a pas vraiment de synergie, dans le sens où ce qui nous intéresse c’est de travailler sur des commerces profile galerie marchande ou retail park, donc commerces de périphérie, et plutôt commerces de périphérie, au sens où l’intérêt pour nous est qu’on retrouve fréquemment les mêmes clients, entre guillemets, ce qui permet de développer une vraie relation avec de grandes enseignes. Aujourd’hui, SCBSM a une crédibilité auprès des plus grandes enseignes qui se développent sur le plan national, alors que sur le commerce de pieds d’immeuble, vous allez avoir un pharmacien indépendant qui a sa pharmacie, mais c’est certainement pas le même pharmacien – et c’est pas le même, c’est interdit – que vous allez retrouver dans une autre ville. Donc il n’y a pas vraiment de synergie, donc le commerce de pieds d’immeuble en centre-ville ne nous passionne pas beaucoup. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, c’est pas la première fois, quelque part, que vous faites des emprunts… Il y a eu il y a quelques années une OCEANE, là cette obligation à 8%… Ca veut dire que dans le fonctionnement, dans le développement de cette société qui, il faut le rappeler était une coquille vide au départ, du marché libre… on va pas refaire l’historique, mais pour simplifier, donc, il y aura besoin, comme ça, de manière régulière, avec les projets d’investissement que vous pouvez avoir, de faire appel à des investisseurs ?
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « A priori, non. On a eu besoin de le faire pour atteindre une taille critique, c’est-à-dire avoir un certain niveau de patrimoine. Aujourd’hui la foncière a à peu près 270 millions d’euros d’actifs, répartis en termes de commerces, puisqu’il y a un tiers de bureaux, deux tiers commerces, et au niveau des commerces il y a peu près 14 implantations, donc 14 galeries marchandes ou espaces commerciaux de périphérie. Ce qui nous permet d’avoir une taille critique, une taille critique étant, tant au niveau des enseignes d’être un interlocuteur qui peut proposer à la fois une implantation à Mulhouse qu’à Saint-Brieuc, ou à Perpignan, une dimension plus intéressante et… être un interlocuteur intéressant pour les enseignes. (…). Donc il fallait cette taille-là… Le point important (…) c’est que notre modèle ne consiste pas à grossir, grossir, grossir, il consiste à transformer. On a aujourd’hui à peu près deux tiers de notre portefeuille qui sont des actifs totalement stabilisés, donc qui sont un peu, on va dire, des vaches à lait, ou des actifs de rendement, ce qui serait un peu de l’investissement qu’achèterait une foncière, dont je parlais tout à l’heure, qui place des fonds. Ca, c’est à peu près deux tiers de notre portefeuille et la création de valeurs se fait sur un tiers. L’idée, c’est, au fur et à mesure que la création de valeur se fait, d’être capable d’arbitrer des actifs qui sont devenus stabilisés – une partie, pas tout, bien sûr, mais une partie pour générer des fonds, pour de nouveau pouvoir acquérir des actifs qui nécessitent un travail et qui permettent une valorisation. Donc il fallait atteindre une taille critique. On a pas vocation, SCBSM a pas vocation à dire je vais doubler mon patrimoine dans les deux ans, c’est pas l’idée. Par contre, doubler ses fonds propres, c’est plus intéressant. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, en général, quand on parle des foncières, on pense rendement et dividendes, c’est pas le cas chez vous, il n’y pas de dividendes pour l’instant. Justement, quelle va être votre politique ? Ca veut dire que vous n’avez pas le statut de SIIC encore ?
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « Si, si. Nous avons opté pour le statut de SIIC depuis maintenant plus de 3 ans, en janvier 2007. Donc la société est SIIC, donc à ce titre, vous le soulignez implicitement, nous avons des obligations de distribution de dividendes en fonction de nos résultats – plus value sur immeuble ou cash flow immobilier – donc ça, c’est des choses qui n’ont pas été enclenchées en termes obligatoires, mais qui vont venir. Par ailleurs, le modèle de SCBSM, aujourd’hui, n’est pas un modèle purement de dividendes puisque je vous l’ai expliqué, en fait, nos produits de rendements servent à financer entre guillemets le portage des actifs à travailler. Donc c’est vrai qu’aujourd’hui, on est plus positionnés comme une foncière de création de valeur et de création d’actifs nets, et donc implicitement d’augmentation de cours de bourse plus que de dividendes. On fera les deux, nécessairement, puisqu’il y a des contraintes règlementaires, et aussi des contraintes fiscales… mais on est aussi une société de croissance, de développement qui mobilise ses fonds pour se développer et travailler sur ses actifs. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Il y a une décote, effectivement, pour l’instant, sur le titre assez importante. Est-ce que c’est pas ça qui aujourd’hui vous nuit, en quelque sorte ? Alors, il y a peut-être le fait que vous soyez pas encore assez connus, comme d’autres foncières, mais que finalement s’il n’y a pas encore de dividendes, il y a peut-être des investisseurs qui attendent…
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « Je pense aussi qu’on est… on a… On est pas perçus par le marché comme un foncière commerce et comme une foncière, parmi les foncières commerce, une foncière de développement. On est perçus comme une petite foncière. C’est certainement du à une déficience de communication de notre part, mais c’est un peu lié au fait que durant les années de crise on a préféré faire le dos rond, travailler, engranger des opérations pour l’avenir plutôt que de communiquer dès qu’une opération pouvait sortir du jour au lendemain. Il y a quelques temps, un intermédiaire financier me disait : « mais dans le contexte actuel, Jacques, même si vous aviez annoncé que vous aviez trouvé du pétrole sur un de vos terrains, ça changerait pas le cours de bourse ». Je pense que c’est assez judicieux. En période 2008, 2010, annoncer de temps en temps, faire un communiqué pour dire on a telle bonne nouvelle n’était pas nécessairement la bonne stratégie. Par contre, venir en force sur une communication et aussi au travers d‘une opération obligataire, là ça devenait plus intéressant. C’est une sorte de… voilà, on est sortis de la crise, on a beaucoup travaillé, on a préparé l’avenir, on va communiquer dessus maintenant. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Justement on imagine qu’en vue du rendement que vous proposez sur cette obligation, c’est que vous espérez bien sûr faire plus… que l’entreprise sera capable de faire plus. Qu’est-ce que vous anticipez, je dirais, justement, sur les prochains mois ? L’année 2011, elle se présente peut-être… alors, en conclusion, elle se présente comment pour vous ?
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « Alors… Point important, c’est vrai que je suis souvent questionné sur le fait que SCBSM émet une obligation à 8% et qu’elle a un portefeuille grosso modo valorisé à 8% en termes de revenus locatifs, donc il y a des gens qui me disent : « mais on comprend pas le raisonnement, comment vous pouvez à la fois vous endettez avec une obligation à 8% et avoir des actifs, un portefeuille qui rapporte le même rendement. Alors déjà, il faut savoir que dans notre métier, toutes les foncières utilisent… font appel au financement bancaire. Donc déjà, si on imagine que sur une société comme la nôtre les acquisitions se font 70% par emprunt bancaire ou 70-75% par emprunt bancaire et le solde en fonds propres, ça veut dire que si le coup des fonds propres est de 8% – j’ai failli dire n’est que de 8% – alors que le coût de l’emprunt bancaire est d’aujourd’hui d’environ 3,5, on va dire déjà qu’on a un coût de financement moyen à 4,80… inférieur à 5. Donc déjà, par rapport aux actifs que l’on souhaite acquérir, on a déjà une marge de… de gains qui est assez importante. Si on ajoute à cela que quand on achète un actif, nous, on l’achète avec une volonté de créer de la valeur et d’avoir un rendement très supérieur, à terme, au rendement de l’acquisition, vous comprenez tout de suite que le rendement sur les fonds propres est significatif, notre objectif il est clairement de dépasser les 25 ou les 30%, ce qu’on a fait jusqu’à présent. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Donc le mot, peut-être, de conclusion sur 2011 : comment se présente 2011 pour vous ?
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « 2011 se présente plutôt bien, on est en phase finale de notre opération de Wittenheim, on a transformé des entrepôts en commerces dans la zone du Kaligone qui est une grosse zone, une des grosses zones commerciales de… enfin, la deuxième d’Alsace et une des grandes zones commerciales de province. Ca, on arrive en phase finale. On va lancer la restructuration de notre retail park de Rivesaltes, Cap Roussillon, où là aussi on a un démarrage prévu sur 2011, une restructuration complète sur un site qui date des années 70-80, qui est ancien et qui nécessite un relooking important. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Merci Jacques Lacroix d’avoir fait le point avec nous, donc Président de la foncière SCBSM.
Jacques Lacroix Président de SCBSM : « Je vous remercie. »
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