Interview d'Alain Perrollaz Président du Directoire de Paref sur les résultats semestriels 2012 .
Paref : Résultats semestriels 2012 de la foncière

12 septembre 2012 20 h 10 min
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Paref : Résultats semestriels 2012 de la foncière, spécialiste de l’investissement immobilier et la gestion pour compte de tiers (OPCI, SCPI…)

Interview d’Alain Perrollaz Président du Directoire de Paref sur les résultats semestriels 2012 : stratégie, arbitrage, marché immobilier à Paris, placements SCPI et OPCI notamment.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alain Perrollaz, bonjour. Vous êtes le président du directoire de Paref. On va parler avec vous de vos résultats semestriels et des perspectives. Je rappelle que vous êtes une société spécialiste de l’immobilier, une foncière, avec deux activités dont on va parler ensemble. Sur le premier semestre, donc on voit un repli, aussi bien je dirais de la partie loyer que du chiffre d’affaires total qui est en légère baisse, est-ce que c’est spécifique à ce premier semestre ou cela était lié à un certain nombre d’arbitrages que vous avez pu faire au cours des derniers mois ?

Alain Perrollaz : Alors, effectivement, la baisse du chiffre d’affaires s’explique principalement par la baisse des revenus locatifs, elle-même conditionnée par les cessions d’actifs que nous avons faites, nous avons arbitré notamment l’immeuble Berger que l’on a bien vendu pour 10 millions d’euros à Unibail, c’est un local qui se trouve dans le Forum des Halles.

Et donc nous avions déjà commencé cette politique d’arbitrage depuis un an. Nous avions arbitré notamment l’année dernière l’immeuble Parmentier, également deux immeubles rue du Roule et rue de Rivoli, donc tout cela effectivement, si vous voulez, sur deux années nous entraîne mécaniquement des baisses de loyers.

Alors, la contrepartie c’est que l’on a une baisse des frais financiers bien évidemment, et l’idée c’est de consolider en fait notre situation financière. Ce que l’on a réussi à faire de façon assez rapide puisque si on remonte à deux ans nous avions un LTV, ce que l’on appelle le Loan-To-Value, c’est-à-dire en fait le ratio endettement net de trésorerie sur la valeur des actifs, ce ratio s’établissait à environ 60 % il y a deux ans. Aujourd’hui, après cession des actifs et également augmentation de capital que nous avons réalisée au cours du premier semestre, nous avons un ratio LTV de 41 %.

Alors, évidemment, la contrepartie c’est que l’on a une baisse des revenus locatifs. Mais vous savez qu’en fait notre stratégie est dictée principalement par les synergies entre nos deux métiers, le métier d’investissement, la foncière proprement dite, et puis le métier de gestion pour compte de tiers.

Web TV www.labourseetlavie.com : De ce point de vue-là justement on va peut-être en parler, il y avait un peu de doute compte tenu de ce qui se passait sur l’immobilier et on avait eu surtout une collecte, l’année dernière, qui avait été très bonne, qu’en est-il du premier semestre ?

Alain Perrollaz : La collecte s’est maintenue de façon spectaculaire sur le premier semestre 2012. Je dirais que au fur et à mesure que les particuliers et les institutionnels se rendent compte que les marchés financiers finalement sont un peu aléatoires, les marchés obligataires souffrent de la crise de la dette souveraine, et donc il y a un fort effet de rapatriement de capitaux, de réallocation d’actifs aussi bien d’ailleurs de la part des particuliers qui recherchent du logement, mais également des actifs qu’ils ne peuvent pas acquérir directement, comme des bureaux, du commerce, des tours à la Défense ou de l’immobilier par exemple de résidences-services, et là, les SCPI leur permettent d’accéder à un marché auquel ils ne pourraient pas prétendre en investissant seul. Donc la mutualisation, si vous voulez, des investissements au travers des SCPI est quelque chose de relativement intéressant.

Du côté des institutionnels, il y a un peu le même mouvement c’est-à-dire qu’en fait on a vu un certain nombre d’institutionnels, de caisses de retraite, de family office qui investissaient massivement sur les marchés boursiers ou sur les marchés obligataires, considéraient que finalement l’investissement immobilier, on savait ce qu’on a, c’est de la pierre, quand on a un immeuble dans Paris, on sait ce que l’on a, et donc on a assisté quand même à des réallocations d’actifs assez massives de la part d’investisseurs institutionnels. Vous savez que l’on gère des OPCI et donc, nous, nous sommes également sur ce marché aussi bien en tant que prestataire qu’investisseur au travers de nos OPCI.

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc, on peut dire qu’il y a eu une fenêtre d’opportunités liée à ce qui se passe sur les marchés financiers clairement. En même temps les investisseurs dont vous parlez doivent aussi diversifier leurs actifs.

Alain Perrollaz : Ils doivent aussi se diversifier mais en général quand vous écoutez par exemple les assureurs, vous vous rendez compte qu’ils ont tous comme objectif d’avoir par exemple 10 % d’allocation d’actifs en immobilier, et tous sont à moins que cela. C’est très rare d’avoir finalement des institutionnels qui sont au niveau qu’ils souhaitent en matière immobilière, et surtout en ce moment, où en fait on sent qui il y a une vraie volonté d’aller vers l’immobilier. Donc il y avait déjà une sorte de retard par rapport à l’objectif précédemment fixé et on a vu ces objectifs augmenter, la réallocation d’actifs a été assez significative.

Et donc je dirais qu’il y a un double retard, il y a un retard par rapport à l’objectif initial et puis un retard par rapport à l’allocation qu’ils se sont fixés dorénavant. Et on le voit bien, la pierre, alors sous forme directe ou sous forme de pierre papier, est extrêmement porteuse aujourd’hui. Nous, on a la chance d’être sur ce créneau-là depuis longtemps puisque l’origine du groupe en fait c’est la gestion de SCPI et la gestion pour compte de tiers. Donc, on a une longue antériorité et on bénéficie, si vous voulez, de cette longue expérience. J’en veux pour preuve le fait que l’on a repris au cours du semestre la gestion d’une SCPI, Capiforce Pierre, c’est une SCPI qui capitalise environ 50 millions d’euros, les associés voulaient une société de gestion fonctionnant sur un mode à taille humaine avec un service un peu sur mesure, et c’est exactement le genre de choses que nous savons faire.

Web TV www.labourseetlavie.com : Il y a une différence sur l’immobilier vu que, effectivement entre le résidentiel et le commercial, parce que l’on avait eu tendance, on parlait de Paris, sur le résidentiel effectivement à dire : « là, les niveaux atteints », il y avait quand même des doutes sur l’immobilier pour le coup résidentiel, sur le commercial c’est différent, c’est un autre marché, comment vous abordez ces marchés justement puisque on avait senti que cette année c’était un peu la dernière année ou cela a été l’année qui commençait à marquer une baisse, en tout cas sur la partie résidentielle ?

Alain Perrollaz : Alors il faut déjà effectivement, comme vous l’avez fait, bien distinguer le marché résidentiel et le marché de l’immobilier de l’entreprise.

Sur le marché résidentiel, effectivement, on a assisté quand même à un rebond très fort après la crise de 2008, la crise de 2008, beaucoup avaient anticipé une baisse de 10-15 %, en fait sur le marché immobilier parisien on a assisté à une baisse relativement modeste et on a assisté ensuite, en 2010-2011, à un rebond assez violent. Donc, on a aujourd’hui des prix qui sont certainement élevés, mais il faut les mettre en relation avec les taux de rendement qu’attendent les investisseurs sur d’autres marchés. Et finalement, l’idée d’avoir un actif de logements c’est-à-dire finalement assez sécurisé par la diversification de son risque, situé dans une ville, par exemple comme Paris, servant un rendement certes plus faible que par le passé mais en tout cas supérieur à ce que propose un certain nombre de marchés obligataires, et enfin, indexé sur finalement le coût de la vie, l’inflation par le biais des indices, cela reste quand même un placement…

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc, on arrive quand même à avoir des rendements…

Alain Perrollaz : Voilà, donc là le logement joue à plein le rôle de valeur refuge. On le voit sur notre SCPI Pierre 48 qui investit principalement sur Paris et la région parisienne, on voit que le rebond des valeurs est significatif et on voit qu’il continue à y avoir un très très fort intérêt. Alors, certes, il y a eu moins de transactions, mais il reste un très fort intérêt sur l’immobilier résidentiel.

En ce qui concerne l’immobilier de bureau, on peut signaler une divergence assez forte, si vous voulez, entre les actifs bien situés, bons emplacements, ce que l’on appelle Prime généralement, et notamment ceux qui bénéficient d’un label vert, ceux qui sont à haute qualité environnementale, basse consommation, ces actifs sont très très recherchés par les investisseurs, et donc on assiste aujourd’hui à un marché à deux vitesses. Il y a d’un côté les actifs très bien localisés avec des bons locataires et conformes aux contraintes environnementales, et là, on voit des taux de rendements qui sont extrêmement faibles, donc des prix évidemment élevés, et là on voit bien l’immobilier jouer son rôle de valeur refuge. Et puis, un autre marché qui est le marché finalement des utilisateurs de périphérie où en fait on sent bien que la situation économique conduit quand même à une pression sur les loyers, et donc mécaniquement une baisse des prix, en tout cas une légère baisse des prix.

Web TV www.labourseetlavie.com : Le mot de conclusion sur l’ensemble de l’exercice, qu’est-ce que vous visez après ce premier semestre justement pour l’ensemble de l’année ?

Alain Perrollaz : Alors, on ne publie pas de prévision. À vrai dire, nos comptes sont assez lisibles, on est relativement transparent, faire une projection sur nos revenus locatifs c’est assez facile. En ce qui concerne nos commissions, donc on a fait environ 3 millions de commissions nettes de rétrocessions aux apporteurs d’affaires sur nos activités SCPI, OPCI, pour compte de tiers d’une manière générale.

Il faut savoir que le deuxième semestre est un semestre beaucoup plus favorable pour la collecte de capitaux, donc encore plus favorable. Vous savez que sur le marché, on a battu des records au premier semestre. En général, chez nous, le quatrième trimestre représente l’équivalent des trois premiers trimestres de l’année. Donc vous voyez effectivement que la collecte est quand même très concentrée sur la fin de l’année. Donc on peut s’attendre à des chiffres, si la situation reste à l’identique, similaire à celle du premier semestre, tout à fait exceptionnels pour l’année 2012, et donc on devrait pleinement en bénéficier. Vous voyez, entre nos revenus locatifs que l’on peut projeter facilement et nos chiffres de commission que l’on peut assez facilement extrapoler, il y a une assez grande lisibilité de nos résultats.

Nous, nous cherchons aujourd’hui, grâce à notre augmentation de capital, à développer notre modèle, celui que l’on a mis en place avec l’investissement dans l’OPCI Vivapierre, notre modèle c’est d’investir en fait au travers d’OPCI. Donc on prend une participation dans ces OPCI. Et par ailleurs, nous avons donc un double revenu. Nous avons un rendement sur l’investissement que nous avons fait, comme si nous l’avions fait en direct, et par ailleurs nous avons des commissions mais cette fois des commissions sur l’ensemble du portefeuille. Donc, si vous voulez, dans le cadre de Vivapierre, on détient 27 % du capital, donc on a par exemple dans les comptes environ 900 000 € de contribution de Vivapierre aux résultats du groupe sur le premier semestre. Mais on a par ailleurs des commissions de gestion qui elles portent sur la totalité du patrimoine appartenant à Vivapierre. Donc, cela est un modèle que nous souhaitons développer. On a des fonds propres, cette année nous pourrons prendre quelques participations dans des OPCI. On va continuer à développer nos SCPI. Et puis on a un projet de promotion qui est relativement important qui est le développement d’un immeuble de 11 000 m² à Nanterre, un immeuble qui est justement HQE, donc haute qualité environnementale, et BBC, basse consommation. C’est un immeuble que l’on développe en co-investissement avec GA Promotion. C’est une opération partagée à 50-50, qui elle-même est également financée à 50 % par un pool bancaire qui est mené par BNP Paribas. C’est une livraison qui est attendue pour août 2013. Le prix de revient est d’environ 40 millions d’euros avec des loyers estimés d’environ 3,7 millions de d’euros. Cela devrait être une assez bonne valorisation en tout cas si l’on en juge par les expertises qui ont été faites au 30 juin.

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc, on peut résumer en disant : « confiance pour 2012 et le début 2013. »

Alain Perrollaz : Voilà confiance sur 2012 et début 2013, absolument.

Web TV www.labourseetlavie.com : On aura l’occasion de reparler. Merci Alain Perrollaz d’avoir fait le point avec nous. On rappelle que vous êtes donc le président du directoire de Paref.

Alain Perrollaz : Merci

©www.labourseetlavie.com.Tous droits réservés 12 septembre 2012

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