Bruno Keller Président du Directoire ANF.
Interview stratégie et perspectives
Bruno Keller Président du Directoire ANF revient sur la stratégie de la foncière ANF, qui dispose notamment d’actifs immobiliers important à Lyon et Marseille.
Comment la foncière adapte son patrimoine à la demande ?
Comment se présentent les perspectives d’investissements ?
Web TV www.labourseetlavie.com : Bruno Keller, bonjour, vous êtes le président du directoire d’ANF, ANF immobilier. On va parler avec vous de ce marché de l’immobilier et des perspectives. Alors, vous avez publié il y a pas longtemps vos chiffres pour le troisième trimestre. Comment se déroule pour vous, cette année 2010 dans votre secteur ?
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Ecoutez, après une année 2009 évidemment très difficile pour tout le monde, peut-être un peu moins pour nous parce qu’en tant que foncière de centre-ville, avec la diversification de notre patrimoine, puisque vous le savez notre patrimoine comprend à la fois du commerce, du bureau et du logement. Nous avons passé l’année 2009 plutôt bien, sans incident majeur, sans augmentation de nos délais de paiement. L’année 2010, elle, ouvre à nouveau des perspectives. Nous espérons… Vous avez vu nos chiffres, nos chiffres montrent une croissance importante puisque nous avons annoncé 10% de croissance sur cette année. Nous avons beaucoup de projets encore, le commerce de centre-ville se tient bien… L’habitation, en particulier dans les centres-villes, c’est important. Il y a un vrai regain, une nouvelle demande de venir de la banlieue vers le centre-ville parce que c’est plus facile pour se soigner, pour faire ses courses et tout. Et puis le bureau de centre-ville reste quelque chose qui reste toujours très demandé, donc je dirais que pour l’année 2010 se présente plutôt bien. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, vous parliez de centre-ville, en même temps quand on voit l’évolution des loyers on peut se poser des questions, justement, sur les prix, sur le fait que les intéressés, les clients, puissent aller en centre-ville ?
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Oui, alors vous avez sûrement raison si vous regardez le marché dans sa globalité, si je me place du point de vue d’ANF seul, ANF c’est Lyon et Marseille. Et aujourd’hui nous sommes sur des niveaux de loyers qui sont des niveaux de loyers très raisonnables et très différents de Paris puisqu’en habitation nous sommes ? dans les deux villes et d’ailleurs, la similitude entre les deux villes est importante ? nous sommes sur des loyers d’environ 1à à 12 euros par mois du m², ce qui fait que… ce que vous évoquez, l’inflation des prix de centre-ville, n’est pas là dans ces deux villes que sont Lyon et Marseille. »
Web TV www.labourseetlavie.com : On voit aussi ? vous le mettez en avant ? beaucoup de projets, de rotation des actifs… Alors, ça c’est vrai, je dirais que par nature, quelque part les foncières doivent le faire. Comment s’inscrivent justement chez vous ces projets ? Est-ce que c’est sur du long terme et c’est aussi un besoin année après année de faire des arbitrages ?
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Oui, c’est un peu différent, si vous voulez, parce dans le patrimoine d’ANF… Je vous rappelle juste deux chiffres : 180 000 m² de bâtis à Marseille, 100 000 m² à Lyon. Il y avait un important potentiel de croissance, de réserves foncières inexploitées, soit des vraies réserves foncières, c’est-à-dire des terrains inexploités, soit des endroits dans lesquels il y avait des bâtiments et qui exploitaient mal la surface, la SHON comme ont dit, maximale. Donc tout ceci nous l’avons étudié, travaillé depuis 5 ans, nous avons déposé des permis de construire pour chacune de ces opportunités et nous avons en gros 100 000 m² nouveaux à développer à Marseille. Je reviendrai éventuellement sur ce qu’on peut faire à Lyon aussi. Et donc ça, ça s’inscrit évidemment dans le long terme, 100 000 m² c’est beaucoup, c’est quelque chose comme je vous l’ai dit qu’on a commencé il y a 5 ans, qui devrait nous emmener jusque pour les derniers projets au-delà des années 2012. Donc c’est très bien, parce que dans la foncière nous avons un séquencement de ces projets, des livraisons de ces projets année après année, et donc, par exemple, cette année, nous venons de livrer un immeuble de 13 000 m² de bureaux à Marseille, un hôtel pour le groupe B&B de plus de 100 chambres, à proximité de la place de la Joliette, c’est-à-dire plein cœur de ce nouveau quartier d’EuroMéditerranée à Marseille, et nous avons encore des projets dans les quartiers nord de Marseille, un ensemble immobilier de plus de 30 000 m². Et puis, pour 2012 et après, à l’emplacement de… en plein centre-ville de Marseille, à l’emplacement de l’hôpital actuel Paul Desbief, nous aurons à nouveau un projet de bureau. Donc vous voyez, un rythme qui s’étale dans le temps et qui nous conduit au-delà de 2012. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, pour ceux qui ne connaissent pas, il y a une vacance historique à Marseille… Vous dites que vous allez la réduire, qu’est-ce qui est en train de se passer ?
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Oui, alors ça c’est une très bonne question parce que c’est un sujet qui était un sujet de préoccupation, vous l’avez dit vous-même, c’est une vacance historique. Vous savez en 2005, le patrimoine de Marseille avait été abandonné, je dirais, pendant de nombreuses années. La rue était quasiment déserte, il n’y avait plus de commerces dans cette rue, et il y avait en tout entre 25 et 30 000 m² d’habitation de vacants. C’est le seul endroit où nous avons de la vacance à Marseille, et en habitation. Et donc, il fallait s’attaquer à cette vacance. 25 à 30 000 m², c’est beaucoup, ça se fait pas en cinq minutes. Et puis il fallait que, globalement, les immeubles soient rénovés, parce que vous faîtes pas venir des gens dans un immeuble si les immeubles voisins ne sont pas rénovés. Et donc tout ceci s’est fait petit-à-petit, et aujourd’hui nous sommes à un tournant, parce que non seulement les immeubles d’ANF sont complètement rénovés, mais les immeubles d’autres propriétaires de la rue de la République se rénovent, ce qui nous permet, à nous, de terminer les derniers immeubles qui n’étaient pas encore rénovés. Et c’est pour cette raison que pour la première fois je suis très confiant et que j’ai annoncé une réduction de la vacance de l’ordre de 40% pour la fin 2011, et j’ai toutes les raisons de croire que nous atteindrons cet objectif. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Qu’est-ce qu’on peut dire aujourd’hui de la situation financière d’ANF en termes de dettes, en termes de flexibilité financière ? Comment vous la jugez ?
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Je pense que ? non seulement, je pense mais j’en suis sûr ? qu’ANF est la foncière française la moins endettée du marché. Nous avons ce que nous appelons un ratio d’endettement de l’ordre de 30%, ce qui est très faible par rapport à beaucoup, et ce qui nous donne évidemment une grande, une très grande flexibilité. Lorsque nous aurons développé l’ensemble de nos projets, ce ratio ? évidemment ça dépendra également de l’évolution de la valeur des actifs ? mais ce ratio pourrait atteindre 34%%, ce qui restera aujourd’hui très faible. Donc aujourd’hui une situation financière extrêmement saine avec un endettement qui ne fait pas l’objet de renégociations avant 2014, avec des covenants sur la dette très largement respectés, et donc le fait que nous ayons systématiquement couvert cette dette à taux fixe, sans risque de taux, fait qu’aujourd’hui le bilan d’ANF est particulièrement sain. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Un mot de la bourse sur le titre… On est autour des 33, entre 33 et 29 au plus bas, et on était autour de 50 euros en 2007. Comment, de votre point de vue, peut revenir la confiance sur le titre ? Alors il y a plus de liquidités, déjà, c’est un élément important…
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Oui, vous avez raison, on a multiplié par 2 la liquidité du titre l’année dernière. Je crois que la confiance sur les actifs, elle est là. Les actifs ont traversé la crise, comme on le disait tout à l’heure, comme on le disait tout à l’heure, particulièrement bien. Notre valeur d’actifs nets réévaluée va progresser je l’espère encore cette année, et donc tous les éléments sont là pour que le cours de bourse s’apprécie. Mais vous savez, si nous, management, on peut faire beaucoup de choses, ou essayer de faire des choses sur la valorisation des actifs, sur la création de valeurs, malheureusement sur le cours de bourse, je ne peux rien faire. »
Web TV www.labourseetlavie.com : On reste donc sur une décote importante?
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « On reste sur une décote beaucoup trop importante, aujourd’hui comprise entre 25 et 30%. C’est pourquoi je multiplie les actions pour faire connaitre ANF, pour faire connaitre la solidité de son patrimoine, la progression régulière de son dividende, la progression régulière de la valeur des actifs, et c’est pourquoi nous avons également annoncé un objectif de loyer important puisque nous avons dit que d’ici 4 ans nous entendions faire progresser les loyers d’ANF de 60% de plus par rapport à aujourd’hui. C’est intéressant ce chiffre de 60% parce que 2005-2009, les loyers ont augmenté de 60%, 2009-2013 on souhaite les faire progresser de 60%, c’est-à-dire d’environ 40 millions d’euros supplémentaires, ce sont des chiffres importants. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Et bien, donc, on suivra ça. Merci Bruno Keller d’avoir fait le point avec nous. On rappelle que vous êtes le président du directoire d’ANF.
Bruno Keller président du directoire d’ANF : « Merci beaucoup. »
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