• Dans un environnement particulièrement exigeant, Mercialys fait une nouvelle fois la démonstration de la résilience de son modèle d’affaires et publie des résultats en ligne avec ses objectifs annuels.
• La consommation des ménages est restée positive au 1^er semestre (+0,2%) en dépit de la disparition progressive des mesures gouvernementales de soutien au pouvoir d’achat et d’un certain nombre d’événements contraires qui ont pesé sur les tendances du commerce en France (manifestations contre le projet de réforme des retraites, blocage temporaire de certains dépôts de carburant, pic d’inflation, notamment alimentaire, émeutes, décalage calendaire des soldes d’été).
• Le chiffre d’affaires des commerçants est ressorti, au 1^er semestre, à +3,5% par rapport au 1^er semestre 2022. La fréquentation des galeries est en progression de +2,3% par rapport à fin juin 2022. Ces déplacements optimisés des consommateurs se traduisent par une hausse régulière du panier moyen (+5.8%/an en moyenne entre 2018 et 2022).
• Le taux d’effort moyen des enseignes locataires est de 10,9% au 1^er semestre 2023, en légère baisse par rapport à fin 2022 (11,1%) compte tenu de l’évolution du mix marchand. Ce niveau illustre la soutenabilité des loyers pour les commerçants et l’attractivité des sites de Mercialys malgré un effet de l’indexation de +3,8% et un taux de réversion des loyers de +1,1%.
• Le taux de vacance financière courante est en hausse contenue, de 2,9% à fin 2022 à 3,3% à fin juin 2023, en raison principalement de la liquidation de l’enseigne Camaïeu. A date, près de 60% des loyers correspondants à cette enseigne ont fait l’objet d’une recommercialisation. Hors impact lié à Camaïeu, le taux de vacance financière courante serait quasiment stable au 1^er semestre.
• Les loyers facturés progressent de +2,1%, dont +4,2% à périmètre constant.
• Le résultat récurrent (FFO) à fin juin 2023 est stable par rapport au 1^er semestre 2022 à 57,5 M€. La base de comparaison au 30 juin 2022 intégrait des éléments liés à la crise sanitaire représentant un produit net de +5,7 M€. Le FFO à fin juin 2023 enregistre à ce titre un produit net non significatif de +0,4 M€. Sur une base retraitée des impacts exceptionnels engendrés par la crise sanitaire et qui s’éteindront en 2023, le FFO à fin juin 2023 est en progression de +10,3%.
• La remontée des taux d’expertise à 6,21% (vs. 5,75% à fin décembre 2022) engendre une baisse de la valeur du patrimoine qui s’établit à 2 987 Md€ droits inclus, soit -3,4% à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2022. Le taux d’expertise moyen conserve un écart significatif de près de 330 pb au-dessus du taux sans risque (OAT 10 ans) à fin juin.
• Le ratio de LTV s’élève à 36,1%, reflétant une structure de bilan solide et permettant à la Société de saisir des opportunités de croissance.

• Objectifs 2023 : Les performances solides du 1^er semestre permettent à Mercialys de confirmer ses objectifs de croissance du résultat récurrent (FFO) par action d’au moins +2,0% vs 2022 et un dividende dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2023.

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY) :

I. Des résultats solides, issus d’un portefeuille d’actifs résilient

Le 1^er semestre 2023 a été largement marqué par des éléments liés à la conjoncture macro-économique. Un reflux de l’inflation s’est amorcé en mai (+5,1%) et juin (+4,5%) par rapport à un point haut de +6,3% en février². L’inflation alimentaire reste cependant élevée (+13,7% à fin juin), pesant à court terme sur le pouvoir d’achat des ménages et indirectement sur leurs anticipations d’achat.

Selon un sondage Odoxa réalisé en avril 2023, l’indice de confiance en l’avenir a atteint un de ses points bas historiques et se traduit par des arbitrages de consommation au détriment des dépenses discrétionnaires, mais également par des arbitrages intra-catégoriels en faveur de produits moins chers.

Cet environnement rend d’autant plus pertinent le positionnement de Mercialys, fondé sur l’accessibilité de son offre par un mix marchand destiné à satisfaire les besoins du quotidien des consommateurs.

Les tendances du commerce en France au 1^er semestre se ressentent de ces évolutions avec notamment une évolution de la consommation des ménages contrastée (-0,8% en mars et avril et +0,5% en mai) selon l’INSEE. Elle devrait néanmoins rester stable sur l’ensemble de l’année 2023 selon la Banque de France. Les ménages français bénéficient notamment des ressources issues de l’épargne excédentaire constituée durant la crise sanitaire de 2020-2021 et ne sont pas affectés par la remontée des taux d’intérêt sur leur emprunt immobilier souscrit très majoritairement à taux fixe.

Dans ce contexte, les performances en fréquentation des centres commerciaux et en chiffre d’affaires des commerçants³ se sont bien comportées, traduisant la résilience du modèle de Mercialys axé sur la satisfaction des besoins essentiels à prix abordables du plus grand nombre.

La fréquentation totale des sites Mercialys, au 1^er semestre 2023, est en baisse de -2,0% par rapport à la même période 2022, contre un indice national Quantaflow en progression de +3,7%.

Cette performance masque un différentiel important entre la fréquentation des centres commerciaux de Mercialys, qui affiche une progression de +2,3%, et la performance des hypermarchés ancrant ces sites, en recul sensible de fréquentation à -8,9%.

Cette décorrélation prononcée illustre bien les parcours marchands distincts des clients, les galeries bénéficiant de leur attractivité propre (diversité des enseignes, nombre, positionnement prix,…).

La dynamique, hors hypermarchés, se retrouve également au niveau du chiffre d’affaires des enseignes locataires qui progresse de +3,5% au 1^er semestre 2023. A fin mai 2023 la croissance du chiffre d’affaires des enseignes s’établissait à +3,4%, pour un panel national (FACT) en croissance de +5,2%.

Le différentiel en faveur du panel national s’explique essentiellement par un rebond plus fort, au sein du panel national, des grands centres commerciaux qui avaient été impactés par l’exigence du pass vaccinal dans les restaurants jusqu’à la fin du 1^er trimestre 2022.

Il est notable qu’au cours des cinq dernières années, le panier moyen des clients sur le périmètre de Mercialys a progressé de près de +25% (soit +5,8% par an en moyenne), illustrant d’une part l’attractivité du mix-marchand et d’autre part une plus grande efficacité des déplacements, préparés en amont et enfin, plus récemment, de l’effet de l’inflation.

Sur ces bases résilientes, qui montrent l’ancrage profond du commerce physique dans la vie quotidienne des Français, Mercialys a généré des résultats solides.

Le taux d’effort⁴ ressort à un niveau très soutenable de 10,9% à fin juin 2023, contre 10,7% au 30 juin 2022 et 11,1% au 31 décembre 2022. La légère baisse de cet indicateur par rapport à fin 2022 résulte de l’évolution du mix marchand, traduisant la politique locative de la Société visant à entretenir le leadership de ses sites via une offre adaptée, tout en préservant l’accessibilité et la soutenabilité des loyers.

Le taux de vacance financière courante⁵ – qui exclut la vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extensions et restructurations – s’établit à 3,3% au 1^er semestre 2023, en hausse par rapport au niveau de 2,9% constaté à fin juin 2022 et au 31 décembre 2022 conformément aux anticipations communiquées en février 2023, à la suite de la liquidation de l’enseigne Camaïeu.

Celle-ci représentait 0,9% de la base locative de Mercialys. A fin juin, 7 magasins sont loués, représentant près de 45% des loyers concernés, des bons pour accord ont également été signés sur 2 magasins (soit 15% des loyers concernés). Il est à noter que les recommercialisations ont été réalisées sur une réversion moyenne positive de +9%.

Hors la vacance liée à Camaïeu, dont l’impact est de 30 pb, le taux de vacance financière courante serait quasiment stable à fin juin 2023.

La dynamique locative est illustrée par la signature de 65 baux de renouvellements ou de recommercialisations au cours du 1^er semestre 2023. Le taux de réversion associé à ces négociations s’élève à +1,1%.

A ce titre, la stratégie de Mercialys de renforcer le mix-marchand abordable pour les visiteurs s’est traduite par exemple par la signature au 1^er semestre de Rituals (santé/beauté) dans les centres commerciaux de Brest, Nîmes et Angers, de Primaprix (destockeur) à Paris Massena, du comptoir de Mathilde (épicerie) à Quimper et Annecy ou bien encore de Darty à Angers et de plusieurs enseignes locales aussi bien à Nîmes qu’à Montpellier.

Les loyers facturés s’établissent à 87,9 M€, en hausse de +2,1% à périmètre courant et +4,2% à périmètre constant. Ces évolutions résultent des éléments suivants :

Ainsi, la croissance organique⁶ des loyers au 1^er semestre 2023 ressort à +4,2%, intégrant un effet de l’indexation de +3,8%.

Compte tenu d’un contexte d’inflation toujours soutenue, le plafonnement de l’indexation pour les PME fixé par une loi votée en août 2022 a été prolongé jusqu’au 31 mars 2024 par une nouvelle loi votée en juin 2023. Cette mesure concernerait environ 25% de la base locative de Mercialys. Compte tenu des demandes des locataires concernés, l’impact de ce plafonnement minore l’effet de l’indexation publiée d’environ -10 pb sur le 1^er semestre 2023.

Les actions sur le parc pèsent pour -1,3 M€ sur la croissance organique, notamment au travers de l’impact de la vacance financière. Cependant, les bonnes performances concernant la commercialisation devraient soutenir la croissance organique à moyen terme. De même, la contribution des loyers variables progresse de +1,4 M€, ce qui participe à hauteur de +1,7 point à la croissance organique sur la période, témoignant également de la bonne tenue de l’activité des locataires.

Les effets de périmètre pèsent pour -1,7 M€ sur les loyers du 1^er semestre, reflétant essentiellement l’effet des cessions réalisées en avril 2022 (hypermarchés Géant Casino d’Annecy Seynod et de Saint-Etienne Monthieu) et décembre 2022 (galeries de Marseille Sainte-Anne et Marseille Croix-Rouge).

Les revenus locatifs s’établissent à 88,2 M€, en hausse de +2,0% par rapport au 1^er semestre 2022, reflétant la croissance des loyers facturés.

Les loyers nets reculent de -2,9% à 82,6 M€. Le 1^er semestre 2022 a bénéficié d’un produit net de +5,7 M€ au titre des impacts liés à la crise sanitaire : un effet positif exceptionnel lié à des reprises de provisions au titre d’impayés constatés sur les exercices 2020-2021 pour un montant de +6,6 M€ et parallèlement, une charge de -0,8 M€ relative à des avoirs sur loyers. En revanche, l’effet au titre de cette situation exceptionnelle est très limité à fin juin 2023 à +0,4 M€, décomposé entre une charge de -0,4 M€ correspondant à des avoirs sur les loyers facturés et des reprises de provisions liées aux impayés directement engendrés par la crise sanitaire de +0,8 M€. Hors ces éléments exceptionnels de lissage liés à la crise sanitaire, les loyers nets seraient en hausse de +3,6%.

Compte tenu de cet effet de base élevé, l’EBITDA ressort à 72,3 M€, en recul de -3,9% par rapport au 30 juin 2022. La marge d’EBITDA s’établit à 82,0% (vs. 83,2% au 31 décembre 2022 et 87,0% au 30 juin 2022).

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du FFO⁷ s’élèvent à -13,7 M€ au 30 juin 2023 contre -14,2 M€ fin juin 2022, bénéficiant des opérations de restructuration financières menées au 1^er trimestre 2022. Parallèlement, le coût moyen réel de la dette tirée progresse légèrement par rapport à fin juin 2022 (1,7%) et à fin décembre 2022 (2,0%) à 2,1%. Cette variation est essentiellement liée à l’extinction de produits de variabilisation, participant au renforcement de la couverture de la dette à 96%, contre 87% à fin juin 2022.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus-values de cessions et dépréciations) représentent un produit de 3,4 M€ (contre un produit net de 0,8 M€ au 1^er semestre 2022), essentiellement constitué de l’effet des reprises nettes de provisions. Une provision de 2,1 M€ relative à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique de voirie a notamment fait l’objet d’une reprise à fin juin 2023.

Les impôts représentent une charge de -0,3 M€ à fin juin 2023, stable par rapport au 1^er semestre 2022. Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

La quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 1,8 M€ au 30 juin 2023, également stable par rapport au 30 juin 2022.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus-values, amortissements et dépréciations) ressortent à -5,4 M€ au 30 juin 2023, en ligne avec le 1^er semestre 2022.

Compte tenu de ces éléments, le résultat récurrent (FFO7) est stable par rapport au 30 juin 2022 à 57,5 M€, et en hausse de +0,3% à 0,62 euro par action⁸. Comme évoqué ci-avant, la base de comparaison au 30 juin 2022 a bénéficié d’un produit net de +5,7 M€ au titre des effets de la crise sanitaire, contre un produit net de +0,4 M€ dans les comptes à fin juin 2023. Le FFO retraité de ces éléments exceptionnels serait en progression de +10,3%.

II. L’ancrage alimentaire visant à diversifier le risque locatif représente une conviction forte de Mercialys

Le patrimoine de Mercialys a été structuré autour de la récurrence de la consommation, dont la nature essentielle de l’offre et l’accessibilité sont les déterminants. La distribution alimentaire, au travers de la détention d’hypermarchés opérés jusqu’ici uniquement par le groupe Casino, qui représente 21,4% de la base locative de Mercialys, s’intègre parfaitement dans ce dispositif.

L’exposition locative de Mercialys aux grandes surfaces alimentaires (GSA) est répartie entre :

– 5 GSA (dont 1 Monoprix) opérées par Casino et détenues à 100% par Mercialys

– 5 GSA opérées par Casino et détenues à 60% par Mercialys

– 10 GSA opérées par Casino et détenues à 51% par Mercialys

En prenant en compte la quote-part des loyers selon la détention des actifs via ces différentes entités, et en réintégrant une quote-part de 25% de loyers des 5 GSA (3 Monoprix et 2 hypermarchés Géant Casino) détenues par la SCI AMR (dont Amundi est actionnaire à 75%) l’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le groupe Casino ressort à 18,3%.

L’exposition aux grandes surfaces alimentaires représente une conviction forte au cœur de la stratégie de mix-marchand de Mercialys. La récurrence des visites dans les hypermarchés et le caractère essentiel dans le quotidien des ménages de cette activité, sont des éléments importants de pérennisation des loyers associés à cette typologie d’immobilier. Cette conviction fait la singularité de Mercialys dans l’univers des foncières commerciales en Europe.

Par ailleurs, les modes de consommation ont évolué vers une spécialisation accrue des enseignes rendant souvent moins pertinentes les offres non alimentaires des hypermarchés. Les surfaces deviennent ainsi trop grandes, ce qui offre des opportunités de restructuration au profit de la galerie commerciale par la création de nouveaux emplacements de boutiques ou de moyennes surfaces renforçant le leadership des sites. Ce travail de transformation et de recommercialisation est un savoir-faire historique de la Société et offre un potentiel de réversion positive à terme. La surface actuelle moyenne des hypermarchés détenus par Mercialys s’élevant à plus de 12 000 m², une restructuration vers une surface plus optimisée de 9 000 m² engendrerait la transformation d’environ 90 000 m² en surfaces de galerie commerciale.

Dans le même temps Mercialys diminue progressivement, mais régulièrement, son exposition à Casino en tant que premier locataire, via notamment la rotation d’actifs menée depuis 2018 et dont la dernière illustration est la cession de 2 Géants Casino en avril 2022 (cf. paragraphe I du présent communiqué).

Le 26 mai 2023, le groupe Casino a annoncé ouvrir une procédure de conciliation avec ses créanciers financiers. La société Mercialys n’est aucunement concernée par cette procédure et précise qu’à ce jour le groupe Casino paye ses loyers conformément à ses engagements contractuels.

Le 26 mai 2023, Casino a également annoncé la signature d’un protocole d’accord avec le Groupement Les Mousquetaires pour étendre leurs partenariats et optimiser leurs réseaux respectifs. Ce protocole prévoit notamment la cession par Casino au Groupement Les Mousquetaires (enseigne Intermarché) d’un ensemble de points de vente issus du périmètre Casino France. La liste des magasins Géant transférés à Intermarché d’ici à 3 ans, entrainant un changement d’enseigne, a été publiée par la presse. Ainsi, les sites Mercialys concernés par cette reprise sont ceux de Vals-près-le-Puy, Tours-La Riche, Besançon, Albertville, Montpellier, Millau et Valence. Mercialys est propriétaire à 51% de l’hypermarché du Puy (BNP Real Estate détenant 49%) et à 25% de celui de Besançon (75% détenus par Amundi). Ces transferts d’enseigne participeront à la diversification de la base locative de Mercialys et à celle de l’ancrage alimentaire des sites de son patrimoine.

III. Une capacité à se positionner sur des opérations de croissance

L’un des enjeux opérationnels majeurs de Mercialys, dans un contexte incertain sur la consommation, est de développer l’attractivité de ses sites pour en extraire de la valeur et en faciliter à terme la rotation.

Mercialys n’a réalisé aucune opération de cession au cours du 1^er semestre 2023. Compte tenu de sa structure financière très solide, la Société restera très opportuniste sur de potentiels arbitrages, qui porteraient essentiellement sur des actifs ayant atteint leur maturité ou participant à réduire l’exposition du portefeuille locatif au groupe Casino.

La foncière dispose également d’une marge de manœuvre lui permettant de se positionner sur de nouveaux investissements. Ceux-ci pourront porter sur le portefeuille de 471 M€ de projets déjà déterminé (cf. ci-après), sur des acquisitions d’actifs ou des développements intégrant des marges de promotion. Le développement de Mercialys restera focalisé sur le secteur du commerce, tout en capitalisant sur ses différentes expertises immobilières lui permettant de participer à des opérations mixtes.

La hausse des taux de crédit implique une grande sélectivité des projets ou acquisitions, qui doivent répondre à un critère exigeant de rendement de 250 pb au-dessus du coût de refinancement. Les investissements devront également répondre à des critères de qualité stricts en termes d’exposition locative (secteurs résilients comme l’alimentaire) et de localisation géographique.

Dans l’optique de renforcer son expertise concernant les tendances de consommation, Mercialys a participé, en juillet 2023, au tour de table réalisé par le groupe DEPUR, spécialiste de la conception et l’exécution de grands projets Food & Beverage & Entertainment (F&B&E). Mercialys a pris une part majeure de cette levée de fonds, au côté de Bouygues Immobilier et du fonds Tourisme/Loisirs de la BPI et deviendra un actionnaire de référence du groupe DEPUR, avec un peu moins de 23% du capital pour un investissement de 1,1 M€.

L’offre de DEPUR consiste à structurer en un même lieu une offre de restauration/boissons et animations/loisirs alliée à une expérience client allant bien au-delà du savoir-faire culinaire.

Grâce à cette levée de fonds, DEPUR disposera des moyens d’accélérer son développement et de renforcer son expertise avec pour ambition de s’imposer comme le premier opérateur spécialisé du secteur F&B&E intégré verticalement, de la conceptualisation à l’exploitation.

– Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations d’urbanisme afférentes

– Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point de vue du foncier, présentant des points à finaliser au regard de l’urbanisme règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des autorisations administratives

– Projets identifiés : projets en cours de structuration, en phase d’émergence

Environ 35% des projets d’investissements portent sur des activités de restauration, de loisirs et d’activités tertiaires, illustrant la diversification sur des projets connexes au commerce.

IV. Patrimoine et structure financière

L’actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) est en baisse limitée de -4,3% sur 12 mois, reflétant l’impact du contexte de taux d’intérêt sur la valorisation du patrimoine

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 2 987,0 M€, droits inclus, en baisse de -3,4% sur 6 mois et de -4,4% sur 12 mois. À périmètre constant¹¹, elle est en baisse de -3,4% sur 6 mois et de -4,2% sur 12 mois.

Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 2 799,8 M€, en baisse de -3,4% sur 6 mois et de -4,5% sur 12 mois.

Contacts

Contact analystes / investisseurs / presse :
Olivier Pouteau

Tél : +33 6 30 13 27 31

Email : opouteau@mercialys.com

Read full story here