PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY):

• Bonne résistance des résultats au 1^er semestre, malgré les impacts d’une crise sanitaire sans précédent sur le taux de recouvrement du 2^ème trimestre, le ratio d’endettement et les perspectives
• Une reprise de la fréquentation encourageante durant les semaines ayant suivi le déconfinement, matérialisant l’attachement des français au commerce physique. La période de fermeture des magasins n’a ainsi pas engendré de report massif et structurant vers le commerce en ligne, ce dernier ayant lui aussi connu d’importantes difficultés ces derniers mois, notamment en termes d’allongement massif des délais de livraison. Ce contexte inédit constitue un catalyseur supplémentaire pour développer la capacité de Mercialys à servir la logistique du dernier kilomètre depuis ses sites commerciaux. L’accélération du déploiement de la plateforme Ocitô sur une majorité du patrimoine d’ici fin 2020 matérialise à ce titre la volonté de la Société d’accentuer la dimension omnicanale de ses centres, au bénéfice des consommateurs et des enseignes
• Normalisation rapide des niveaux de fréquentation des centres, suite à leur réouverture complète. Chiffre d’affaires des commerçants stable par rapport à 2019, en mai hors période de fermeture et en juin, porté par les démarches d’achats du quotidien et l’épargne disponible
• Baisse des loyers facturés à périmètre constant de -0,8%¹, largement impactés par les effets de la crise sanitaire, alors que la croissance à périmètre constant à fin mars 2020 affichait +3,1%
• Résultat des opérations (FFO) stable par rapport au 1^er semestre 2019 à 63,0 M€
• ANR triple net EPRA à 19,90 € /action, en baisse de -2,4% sur 12 mois. Taux de rendement moyen du portefeuille de 5,49% au 1^er semestre 2020 vs 5,26% à fin décembre 2019
• Approche raisonnée des projets de développement avec des décaissements d’environ 6 M€ pour l’ensemble de l’année 2020. Le redéploiement des projets sera conditionné à une réalisation des cessions d’actifs, pour lesquelles des discussions sont en cours
• Ratio d’endettement (LTV hors droits) à 41,1%, impacté par les effets des fermetures des commerces durant la période de confinement. Le LTV ressortirait à 40,0% sur la base d’un recouvrement normatif du quittancement du 2^ème trimestre 2020
• Révision des objectifs 2020 : compte tenu des différents impacts de la crise sanitaire sur les loyers, la croissance organique n’apparait plus comme un indicateur pertinent pour 2020. Le FFO par action est attendu en baisse entre 10% et 15% par rapport à 2019. Le dividende s’établira dans une fourchette de 70% à 95% du FFO 2020 ; le Conseil d’Administration décidera au T4 2020 d’un éventuel versement d’acompte sur dividende avant la fin de l’exercice. Ces objectifs s’entendent hors impacts d’une réitération d’épisodes de crise sanitaire

I. Des impacts majeurs liés à la crise sanitaire

Le début d’année 2020 a été marqué par un contexte de forte incertitude lié à la propagation du coronavirus (covid-19). L’extension de la pandémie en Europe et en France a ensuite conduit au mois de mars le Gouvernement français à décréter la fermeture de tous les établissements non indispensables à la vie de la Nation à compter du 15 mars et jusqu’au 11 mai 2020.

L’arrêté gouvernemental a toutefois autorisé la poursuite des activités essentielles, parmi lesquelles figurent des enseignes locataires de Mercialys représentant près de 40% de sa base locative, sur les segments liés à l’alimentaire, la mobilité, l’information, la santé, l’hygiène, la presse, le tabac, la construction et les financements. Ainsi, l’ensemble des sites de Mercialys est resté ouvert durant la période de confinement de la population au niveau national, décrétée par le Gouvernement français le 16 mars 2020 et jusqu’au 11 mai 2020.

Le 11 mai 2020, suite à l’autorisation de réouverture des commerces et la levée du confinement de la population, les centres commerciaux de Mercialys ont pu accueillir à nouveau du public sur la totalité de leur surface commerciale (hors espaces de loisirs et restauration sur place). Cette réouverture intégrale des centres a été effectuée dans des conditions de santé et de sécurité optimales. Les restaurants ont pu réouvrir à partir du 2 juin 2020.

Dans ce contexte, une conciliation entre bailleurs et locataires a été jugée nécessaire par le Gouvernement français, qui a nommé une médiatrice en avril 2020. Cette médiation, achevée en mai 2020, a été signée par l’ensemble des fédérations de bailleurs, intégrant celles dont fait partie Mercialys, ainsi que par certaines fédérations de commerçants mais pas par les représentants des grandes enseignes.

Mercialys s’inscrit donc dans les grands principes de cette médiation dans le cadre des discussions en cours avec ses locataires. Ces principes sont les suivants :

• une enveloppe d’allègement maximum par bailleur de 50% des loyers facturés au 2^ème trimestre 2020 aux enseignes ayant dû fermer obligatoirement durant le confinement (les charges doivent cependant être payées). L’enveloppe d’allègement maximum intègre les 3 mois de franchises de loyers accordés aux TPE (Très Petites Entreprises) ayant été contraintes de fermer, mesure demandée par le Ministère de l’Économie en avril 2020, et à laquelle les grands bailleurs, dont Mercialys, ont souscrit. La traduction de ce principe sur la base de loyers correspondant aux enseignes touchées par l’obligation de fermeture, soit environ 60% de la base locative totale de Mercialys, représenterait une enveloppe maximum de 13,5 M€.
  
  Les allègements de 3 mois de loyers dédiés aux TPE compris dans cette enveloppe, sont estimés à un montant maximum de 4,7 M€. Ce montant pourra évoluer en fonction des éléments juridiques qualifiant le statut de TPE qui doivent être envoyés par les enseignes concernées. Conformément aux règles comptables en vigueur, l’impact est lissé sur la durée ferme résiduelle des baux correspondants, ce qui se traduit par un impact de 1,2 M€ reconnu dans les comptes au 30 juin 2020. Les effets au 2 ^nd semestre 2020, ainsi qu’en 2021, 2022 et 2023, sont attendus à respectivement 1,3 M€, 1,4 M€, 0,6 M€ et 0,2 M€. Aucune négociation n’ayant été finalisée à la date de clôture des comptes avec des enseignes autres que des TPE, les comptes au 30 juin 2020 n’intègrent pas d’autres mesures d’allègement liées à la crise sanitaire. Celles-ci feront également l’objet d’un étalement sur la durée ferme résiduelle des baux correspondants, le cas échéant ;

• les charges doivent être payées au titre du 2^ème trimestre 2020. À ce titre, le taux de recouvrement à date ressort à 70,2% ;
• les locataires en situation d’impayés locatifs avant le confinement sont exclus de ces mesures d’accompagnement ;
• des contreparties à ces allègements pourront être envisagées (allongement de la durée du bail, renouvellement anticipé, signature d’un nouveau bail, inscription à la plateforme Ocitô, etc.) ;
• le recouvrement des loyers du 2^ème trimestre 2020 est suspendu jusqu’au 30 septembre 2020, pour les commerces ayant dû obligatoirement fermer.

Néanmoins, l’obligation de fermeture a pu peser sur la profitabilité des enseignes concernées.

Le recouvrement du quittancement du 2^ème trimestre 2020 ressort ainsi à 45,8%, contre 96,5% à fin mars 2020 sur 12 mois glissants. Conformément aux règles de la médiation telles que décrites ci-avant, Mercialys ne mettra en œuvre des mesures de recouvrement au titre du 2^ème trimestre 2020 qu’à partir du 30 septembre, pour les enseignes ayant été obligées de fermer.

Le ratio d’endettement de Mercialys (LTV hors droits), qui ressort à 41,1% à fin juin 2020, a été impacté par ce niveau de recouvrement inhabituel. Un recouvrement de l’ensemble du quittancement du 2^ème trimestre aurait résulté en un LTV hors droits de 40,0%. Le quittancement du 3^ème trimestre a été réalisé début juillet et son taux de recouvrement à date s’élève à 63,1%.

II. Activité et résultats du 1^er semestre 2020

Les loyers facturés s’établissent à 90,7 M€, en baisse de -3,3%, reflétant principalement :

• les cessions d’actifs réalisées en 2019 pour -2,3% ;
• des effets incluant principalement la vacance stratégique liée aux programmes de restructuration en cours pour -0,2% ;
• l’impact des provisions au titre des allègements de loyers au bénéfice des TPE, étalées sur la durée ferme des baux, pour -1,3% ;
• l’effet de l’indexation pour +1,6% ;
• une baisse de la contribution du Commerce Éphémère, compte tenu des obligations de fermeture des commerces, de -0,8% ;
• les actions menées sur le parc pour -0,2%, cet effet intégrant notamment le décalage de mesures locatives engendré par le confinement ;
• le recul des loyers variables pour -0,1%.

Dès lors, compte tenu des 5 derniers effets décrits ci-avant, la croissance organique des loyers facturés affiche un recul de -0,8%, largement engendré par les conséquences de la crise sanitaire.

Les centres commerciaux de Mercialys⁵ ont connu une fréquentation soutenue durant les semaines suivant le déconfinement. Après avoir reculé de -76,0% en moyenne par rapport à 2019 sur la période entre le 17 mars et le 10 mai 2020 (-77,9% pour le panel France⁶), la normalisation rapide des niveaux de fréquentation post réouverture a permis d’afficher un recul limité à -12,5% par rapport à 2019 pour la période allant du 11 mai au 25 juin 2020 (-25,0% pour le panel France⁶). La fréquentation sur les derniers jours de juin a, pour sa part, été impactée négativement par le décalage calendaire des soldes (-25,9%), débutées le 26 juin en 2019 et seulement le 15 juillet en 2020. Au final, la fréquentation des centres commerciaux de Mercialys cumulée sur l’ensemble du 1^er semestre 2020 affiche un recul de -27,4% par rapport au 1^er semestre 2019, soit une surperformance de +640pb par rapport à l’indice de référence national du CNCC⁷ (-33,8%).

L’appréciation de l’évolution du chiffre d’affaires des commerçants sur l’ensemble du 1^er semestre 2020 est peu pertinente. La fermeture d’une majorité des commerces entre le 15 mars et le 11 mai rend en effet ineffectives les analyses au titre du 2^ème trimestre. Mercialys note néanmoins une bonne performance des enseignes de ses centres sur la période allant du 11 au 31 mai (i.e. de la date de levée du confinement de la population et réouverture des commerces jusqu’à la fin du mois), avec un recul du chiffre d’affaires pour le mois de mai 2020 limité à -33,0% par rapport à mai 2019, soit l’équivalent d’une activité stable si les centres n’avaient pas dû opérer de façon dégradée sur le premier tiers du mois de mai 2020. Le chiffre d’affaires du mois de juin 2020 confirme cette tendance, avec une hausse de +0,6% par rapport au mois de juin 2019, malgré le décalage des soldes, porté par les démarches d’achats du quotidien et l’épargne disponible.

L’analyse du taux d’effort⁸ se confronte aux mêmes limites que celle des chiffres d’affaires du fait des périodes de fermeture imposées aux commerces. Ce ratio s’établissait à un niveau très mesuré au 31 décembre 2019 de 10,4%.

Le taux de vacance financière courante⁹ s’établit à 2,5% au 1^er semestre 2020, identique au niveau constaté fin 2019 (2,5%).

Les revenus locatifs s’établissent à 92,0 M€, en baisse de -3,6% par rapport au 1^er semestre 2019, reflétant les éléments de variation des loyers facturés, les droits d’entrée affichant un recul par rapport à 2019 du fait d’un effet de base défavorable lié au projet d’extension du Port à La Réunion inauguré toute fin 2018. Les loyers nets baissent de -3,9% à 85,6 M€.

L’EBITDA ressort à 78,1 M€, en recul de -4,2% par rapport au 30 juin 2019. La marge EBITDA demeure à un niveau élevé de 84,9% (85,3% au 1^er semestre 2019). Cette évolution intègre notamment un moindre niveau de distribution perçue au titre de la participation de 20% dans l’OPCI UIR 2 (qui détient le centre de Pessac), des charges de personnel en hausse compte tenu d’un moindre niveau d’activation dans un contexte de maîtrise des projets de développement, ainsi que des efforts d’informatisation.

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du FFO¹⁰ sont en nette baisse à 10,1 M€ (13,3 M€ à fin juin 2019), reflétant l’impact en année pleine du remboursement de la souche obligataire de 480 M€ à maturité mars 2019. Ce même impact est reflété dans le coût moyen réel de la dette tirée, qui s’établit à 1,1%, encore en baisse par rapport au taux de 1,3% constaté sur l’ensemble de l’année 2019.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus-values de cessions et dépréciations) pour -1,3 M€ sont constitués principalement de dotations aux provisions.

Les impôts représentent une charge de 1,2 M€ à fin juin 2020 (1,8 M€ au 1^er semestre 2019). Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (hors amortissements et dépréciations) s’élève à 1,4 M€ au 30 juin 2020, contre 2,0 M€ au 30 juin 2019. L’évolution de cette quote-part sur la période reflète à la fois les cessions d’actifs réalisées en 2019 par la SCI Rennes Anglet et l’impact des allègements de loyers au titre de la crise sanitaire, notamment sur la SCI AMR.

Les intérêts ne donnant pas le contrôle (hors plus-values et amortissements) ressortent à 5,2 M€ au 30 juin 2020, quasiment stables par rapport au 1^er semestre 2019.

Au final, le résultat des opérations (FFO) est stable par rapport au 30 juin 2019 à 63,0 M€, soit 0,69 euro par action¹¹.

III. Une approche raisonnée des investissements, mais une accélération du développement de la capacité de Mercialys à servir la logistique du dernier kilomètre

Accélération de la stratégie omnicanale de la Société avec la préparation du déploiement à grande échelle de solutions logistiques et digitales depuis les centres commerciaux

La crise sanitaire a mis en lumière certaines tendances de fond déjà présentes dans le commerce.

Du côté de l’offre, les restrictions de circulation des marchandises ont mis en exergue, avec la fermeture des frontières, les limites des modèles just-in-time ou recourant à des sites de production fortement délocalisés. Les ruptures d’approvisionnement et leurs conséquences en termes de disponibilité produits, d’allongement des délais de livraison, de renchérissement des coûts et d’augmentation de l’insatisfaction client, questionnent la robustesse de modèles d’organisation logistique tant amont qu’aval.

Du côté de la demande, les consommateurs, déjà fortement sensibilisés aux enjeux de la consommation locale, ont manifesté pendant la période de confinement un fort intérêt pour leurs commerces de proximité ouverts. Dans ce contexte si particulier amenant chacun à se concentrer sur l’essentiel et questionner ses habitudes, les centres commerciaux de Mercialys, avec leurs mix marchands axés sur la satisfaction d’une consommation récurrente à prix accessible, ont démontré toute leur pertinence et sont restés ancrés dans les habitudes de leurs communautés.

Ainsi, la période de fermeture imposée aux commerces physiques n’a pas engendré de report massif et structurant vers le commerce en ligne, les ventes s’y étant réalisées tenant plus d’un réflexe d’achat par défaut des consommateurs que d’un changement majeur de préférence. Outre l’insuffisance de produits disponibles, le e-commerce a lui aussi été confronté à de très fortes contraintes opérationnelles pendant la période de confinement, impliquant un recours massif des acteurs au chômage partiel (66% des e-commerçants en mars 2020¹²), une incapacité logistique (45% d’articles livrés dans un délai supérieur à 10 jours au mois d’avril 2020¹³) et une baisse du panier moyen¹⁴. Sur ce dernier point, la chute massive de la consommation dans les segments du tourisme, des transports, des loisirs et de certains produits non alimentaires, a engendré un ralentissement inédit de la croissance globale du e-commerce (tombée à +1,8% au 1^er trimestre 2020 contre +11,9% au 1^er trimestre 2019¹⁴), rappelant que l’essentiel des achats sur Internet reste fortement sectorisé et axé sur des produits spécifiques.

Cette situation exceptionnelle démontre la pertinence, pour Mercialys, d’accroitre son ancrage local et d’accélérer sa démarche omnicanale, en servant la logistique du dernier kilomètre depuis ses centres commerciaux.

Ainsi, la Société a démultiplié, au cours du 1^er semestre 2020, les développements devant permettre le déploiement à grande échelle de ses solutions logistiques unifiées, proposant aux clients finaux :

1/ l’ensemble des produits vendus par les enseignes des centres en quelques clics et en une seule commande, 2/ la possibilité de les recevoir, indifféremment, à domicile ou de les récupérer en magasin ou en drive.

Dénommée Ocitô, l’offre de services de Mercialys est constituée de 3 solutions formant un véritable écosystème local répondant aux évolutions des tendances de consommation et aux limites des modèles actuels, en offrant aux enseignes, d’une part, un nouveau levier de croissance de leur chiffre d’affaires via un canal complémentaire de vente en ligne, d’autre part, l’opportunité de rationaliser leurs coûts logistiques. Ces 3 solutions sont :

1/ « Ocitô.net », une marketplace web et mobile, propriété de Mercialys, permettant aux consommateurs d’accéder facilement à l’offre des commerçants présents dans leur centre. « Ocitô.net » est fonctionnelle sur les centres commerciaux d’Angers et de Rennes avec une offre diversifiée de restauration, d’équipements de la maison, de produits de loisirs, ou encore d’optique ;

2/ « Ocitô.logistique », une gamme de services facilitant la consolidation et l’expédition de colis depuis les boutiques (cellule logistique dédiée, mise à disposition de consommables, affranchissement et ramassage centralisé), permettant aux enseignes de s’approprier et de développer le ship-from-store. Cette solution permet de mutualiser les besoins des enseignes qui opèrent déjà d’elles-mêmes en ship-from-store, avec les besoins de la marketplace « Ocitô.net », permettant un gain d’efficience opérationnelle et des synergies de coûts pour l’ensemble des parties. Dès septembre 2020, chaque centre organisera, à ce titre, une collecte quotidienne de l’ensemble des colis auprès des enseignes et mettra à disposition un local sécurisé permettant de centraliser leur stockage ;

3/ « Ocitô.transport », un éventail de solutions d’adressage du dernier kilomètre pour permettre aux clients de récupérer leurs produits toujours plus rapidement : livraison immédiate, livraison à domicile à J+2, Click & Collect, drive et casiers de retrait.

Le développement de l’écosystème Ocitô se nourrit des avancées de la Société en matière de démultiplication des interactions personnalisées avec ses clients-enseignes comme avec ses clients finaux.

Mercialys a ainsi lancé au cours du 1^er semestre 2020 la dernière version propriétaire de son programme de fidélité 100% digital, désormais opérationnelle au sein de 24 centres commerciaux et auprès de plus de 900 commerçants. En offrant davantage de pouvoir d’achat aux consommateurs, ce service contribue à dynamiser le chiffre d’affaires des enseignes et à soutenir la reprise de l’activité des centres en incitant à une consommation physique et locale.

Son fonctionnement, qui repose sur un système de cagnottage digital, invite les clients à présenter leur mobile à chaque achat au sein des enseignes participantes de leur centre. En partageant le contenu de leur panier d’achat, les consommateurs mettent à disposition des données permettant une compréhension plus précise de leurs habitudes et de leurs besoins, au service d’analyses historiques et prédictives.

Ce nouveau programme de fidélité alimente par ailleurs l’écosystème numérique de la Société, dont les bases de données qualifiées dépassent désormais la moitié de la clientèle unique de ses centres commerciaux.

Des investissements envisagés uniquement a posteriori du programme de cessions en cours

Les effets de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19 sur le contexte macro-économique renforce la nécessité pour Mercialys de préserver ses équilibres bilanciels. Dès lors, la Société maintient un montant d’investissements très limité au titre de l’exercice 2020, portant essentiellement sur le Retail Park du Port à La Réunion, dont l’ouverture est prévue en novembre 2020. Ce projet, totalement pré-loué en amont de son ouverture, présente un taux de rendement de 6,8%.

La reprise des investissements, liés au portefeuille de projets ou aux potentielles acquisitions en dehors du périmètre actuel de la Société, sera conditionnée en premier lieu à la réalisation de cessions d’actifs. Des discussions sont actuellement en cours avec différentes typologies d’investisseurs, à la fois pour des centres commerciaux et des magasins alimentaires plus spécifiquement.

À fin juin 2020, le portefeuille de projets de Mercialys s’établit à 480,7 M€ à l’horizon 2027, soit un potentiel de loyers additionnels de 28,0 M€, pour un taux de rendement moyen cible de 7,0%. Ce portefeuille, qui concerne 27 sites sur les 53 centres commerciaux et actifs de centre-ville détenus par la Société, intègre à la fois des projets de surfaces commerciales (restructurations, extensions, retail parks), des projets de restauration et loisirs, et des projets d’activités tertiaires (logement, santé, coworking, etc).

Contacts

Analystes / investisseurs / presse :
Alexandre Leroy

Tél : + 33(0)1 53 65 24 39

Email : aleroy@mercialys.com

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