PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY):

• Équilibres bilanciels maîtrisés. Conclusion fin décembre 2020 de ventes d’actifs significatives pour un cash-in net d’environ 150 M€. 4 Monoprix et 2 hypermarchés cédés à des investisseurs institutionnels de premier plan, attestant de l’intérêt de ces derniers pour des actifs commerciaux générateurs de flux pérennes.
  
  LTV hors droits (ratio d’endettement) à 38,1%, en baisse de -302 pb par rapport à fin juin 2020. LTV droits compris à 35,8%
• Valorisation du patrimoine résiliente et confortée par les cessions d’actifs. Baisse limitée de la valeur du portefeuille droits inclus à périmètre constant de -2,3% sur 6 mois et -5,5% sur 12 mois. Taux de rendement moyen d’expertise de 5,72% vs. 5,49% à fin juin 2020 et 5,26% à fin décembre 2019. ANR EPRA NDV de 18,42 €/action, -7,4% sur 6 mois et -7,9% sur 12 mois
• Poursuite de la surperformance opérationnelle des centres par rapport à l’indice national. Fréquentation des centres commerciaux très fortement impactée en 2020 lors des deux phases de fermeture des commerces dits « non essentiels ». Dans ce contexte sans précédent, les sites de Mercialys, conçus autour de la satisfaction des besoins du quotidien, ont très fortement surperformé l’indice national (+685 pb). Activité des commerçants également sensiblement mieux orientée que l’indice de référence (+1070 pb). Des tendances comparativement encourageantes, qui ont limité le nombre de congés d’enseignes au sein du patrimoine de Mercialys. Niveau de vacance financière courante sous contrôle à 3,8%
• Compte de résultats reflétant les impacts de la crise. Loyers facturés en recul de -7,0% à périmètre constant. Loyers nets en baisse de -17,8%. Les impacts 2020 totaux liés à la crise sanitaire (aides aux locataires et provisions exceptionnelles pour créances douteuses) représentent 29,4 M€, soit 1,5 mois de quittancement de loyers et charges hors taxes. Résultat des opérations (FFO) en baisse de -23,1% à 95,5 M€, soit 1,04€/action
• Dividende proposé de 0,43€/action au titre de 2020, soit 41% du FFO de l’exercice. Celui-ci correspond au résultat récurrent fiscalement distribuable et n’intègre pas de distribution au titre des plus-values de cessions d’actifs réalisées en 2020, soit 0,39€. Ce dernier montant devra obligatoirement être distribué au plus tard en 2022. Cette modération de la distribution contribue à préserver la liquidité de la Société dans un contexte incertain
• Objectifs 2021 : les nouvelles mesures de restriction relatives à la crise sanitaire limitent fortement la visibilité de l’activité : fermeture d’une grande partie des centres commerciaux et couvre-feu. Mercialys n’est ainsi pas en mesure à ce stade de communiquer d’objectifs au titre de 2021. La Société réitère ses priorités : maintien de l’effort de gestion opérationnelle, déploiement de la plate-forme de livraison du dernier kilomètre et protection des équilibres bilanciels

I. Un exercice fortement impacté par la crise sanitaire et ayant requis des mesures sans précédent de la part de Mercialys

Des mesures fortes de soutien aux locataires accordées au titre du 1^er confinement, dans une logique de pérennisation de l’activité des commerçants au sein des centres

L’extension à la France de la pandémie de covid-19 a conduit le Gouvernement français à décréter, en mars 2020, la fermeture de tous les établissements « non indispensables » à la vie de la Nation du 15 mars au 11 mai 2020. L’arrêté gouvernemental alors publié autorisait toutefois la poursuite d’activités considérées comme « essentielles », parmi lesquelles figuraient des commerces locataires de Mercialys représentant près de 40% de sa base locative annualisée. L’ensemble des sites de Mercialys au niveau national a ainsi pu rester ouvert pendant toute la 1^ère phase de confinement de la population, contribuant à la résilience des résultats de la Société.

Dès le 11 mai 2020, à la suite de l’autorisation de réouverture des commerces et à la levée du confinement de la population, les centres commerciaux de Mercialys ont pu à nouveau accueillir du public sur la totalité de leur surface (hors espaces de loisirs et restauration sur place). Les restaurants ont pu rouvrir à partir du 2 juin 2020.

Suite à cette 1^ère phase de confinement, la Société a soutenu ses locataires face aux impacts économiques majeurs des restrictions d’activité, en s’inscrivant dans les grands principes de la médiation entre bailleurs et locataires coordonnée par le Gouvernement français au printemps 2020. À ce titre, une enveloppe d’aides maximum de 13,5 M€ avait été déterminée.

À fin décembre 2020, les négociations avec les enseignes au titre du 1^er confinement ont conduit à des accords aboutis pour un montant total de 9,4 M€, dont :

– 3,0 M€ d’avoirs émis et à émettre sans contrepartie, ayant donné lieu à une reconnaissance à 100% dans les comptes au 31 décembre 2020, au niveau des loyers facturés ;

– 6,4 M€ d’avoirs émis et à émettre avec contrepartie, donnant lieu à une reconnaissance lissée sur la durée ferme résiduelle des baux correspondants, conformément aux règles comptables. Les comptes au 31 décembre 2020 intègrent à ce titre un impact de 1,1 M€ au niveau des loyers facturés. Le solde de 5,3 M€ sera reconnu de façon étalée sur les exercices 2021 à 2026, à hauteur respectivement de 1,5 M€, 1,4 M€, 1,3 M€, 0,6 M€, 0,3 M€ et 0,1 M€. Dans le cadre des renouvellements de baux ayant acté ces aides, Mercialys est parvenue à pérenniser ses flux locatifs, allongeant la durée ferme moyenne de l’ensemble de son portefeuille de baux de 6,7 mois au 31 décembre 2020.

Le solde de l’enveloppe d’aides de 13,5 M€ au titre du 1^er confinement, soit 4,1 M€, correspond à l’impact estimé des négociations non finalisées à fin 2020. Ce montant, s’il était accordé à l’aboutissement des négociations, viendrait réduire le montant des impayés des enseignes correspondantes au titre du 2^ème trimestre 2020.

Des aides complémentaires accordées aux locataires au titre du 2^ème confinement, accompagnées d’un mécanisme complexe de crédit d’impôt

Le 28 octobre 2020, le Gouvernement français a décrété une 2^ème phase de confinement, entrainant une nouvelle fermeture de tous les établissements considérés « non indispensables » à la vie de la Nation. Dans ce contexte, les commerces ont subi de nouvelles restrictions d’exploitation du 30 octobre au 28 novembre 2020, une période de l’année importante en matière d’activité pour grand nombre d’entre eux.

Si le périmètre des enseignes affectées est resté comparable à celui du 1^er confinement, la zone géographique concernée a elle été un peu plus limitée, certains territoires d’outre-mer, dont l’île de La Réunion où Mercialys est présente, n’ayant pas été soumis à ces mesures. Dès lors, des enseignes représentant près de 50% de la base locative annualisée de Mercialys ont pu continuer à exercer.

En ligne avec les préconisations de soutien aux commerçants du Gouvernement français, Mercialys a proposé à ceux d’entre eux, au sein de ses centres commerciaux touchés par ces nouvelles fermetures administratives, la gratuité partielle des loyers au titre du 4^ème trimestre 2020. Cette mesure, qui représente un montant de 6,3 M€ pour la Société, a été intégralement enregistrée dans les comptes à fin décembre 2020 au niveau des loyers facturés sous forme d’avoirs émis et à émettre.

À noter que cette enveloppe d’avoirs n’intègre pas les aides qui pourraient devoir être accordées aux enseignes de restauration assise (qui ont représenté environ 3% de la base locative annualisée de Mercialys sur la période). Leurs modalités de réouverture n’étaient pas connues à fin décembre 2020 et par conséquent les mesures de soutien n’avaient pas encore été déterminées par Mercialys. Dans cette optique, les comptes au 31 décembre 2020 intègrent 0,5 M€ de provisions pour dépréciation de créances associées aux impayés de ce segment d’activité, correspondant au mois de novembre 2020.

La Société pourra bénéficier du crédit d’impôt mis en place par le Gouvernement français, sous réserve de la transmission par les locataires concernés des informations requises. Ce mécanisme, qui ne s’applique qu’au titre des aides prises en charge par les bailleurs pour la 2^ème phase de confinement, entrainera soit une imputation en moins de l’impôt sur les sociétés payé par les foncières, soit un remboursement à due concurrence quand les foncières payent peu d’impôt sur les sociétés au titre de leurs activités non-SIIC (donc imposables), comme c’est le cas pour Mercialys.

Les principales dispositions connues de ce crédit d’impôt sont les suivantes au 31 décembre 2020 :

– le crédit d’impôt ne peut être versé au bailleur que pour des aides concernant des locataires n’étant pas considérés en difficulté à fin 2019 (à l’exception des micro et petites entreprises pour autant qu’elles ne fassent pas l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement, de liquidation judiciaire ou de rétablissement professionnel) ;

– le locataire doit avoir un effectif inférieur à 5 000 salariés au niveau mondial ;

– le montant total d’abandons de loyer ouvrant droit à crédit d’impôt, tous bailleurs confondus, est limité à

1,6 M€ par locataire pour les enseignes employant jusqu’à 249 salariés, et 2,4 M€ pour les locataires employant de 250 à 4 999 salariés du fait des règles de plafonnement des aides d’État au niveau européen ;

– le montant du crédit d’impôt dont peut bénéficier le bailleur est également fonction de la taille de l’entreprise locataire, à savoir qu’il est égal à 50% de l’aide accordée mais ne peut dépasser 33% du montant du loyer prévu au bail lorsque l’abandon est accordé à des enseignes employant de 250 à 4 999 salariés. Aucun crédit d’impôt ne sera accordé au titre des aides apportées aux enseignes employant plus de 5 000 salariés.

Mercialys ne dispose pas, à la date d’établissement de ses comptes, des éléments et justificatifs ci-dessus lui permettant d’estimer, de façon fiable, le crédit d’impôt. Dès lors, Mercialys n’a comptabilisé aucun impact au titre de ce mécanisme dans ses comptes au 31 décembre 2020.

Enfin, étant donné que les contraintes liées au 2^ème confinement ont porté sur une période d’activité particulièrement importante de l’année, elles ont accentué les manques à gagner opérationnels supportés lors du 1^er confinement. Pour l’ensemble de l’exercice, ces manques à gagner sont estimés à 1,5 M€ au titre du Commerce Éphémère et 1,8 M€ au titre de la baisse des loyers variables.

Comptabilisation d’une provision exceptionnelle au titre des impayés relatifs aux 2^ème et 3^ème trimestres

La crise économique et sanitaire liée à la covid-19 et les négociations associées au titre des aides attribuées ont pesé sur le taux de recouvrement des loyers. Ce taux, pour l’ensemble des loyers et charges (hors taxes) facturés par Mercialys ressort, au titre de 2020, à 85,3%. En base trimestrielle, il s’établit à 97,4% pour le 1^er trimestre, 63,9% pour le 2^ème trimestre, 93,4% pour le 3^ème trimestre et 86,2% pour le 4^ème trimestre. Il est bien précisé que ces taux de recouvrement sont calculés sur l’intégralité des loyers et charges hors taxes facturés par Mercialys à ses locataires au titre de l’exercice 2020. Ce quittancement n’est donc pas retraité des montants liés aux allègements de loyers déjà consentis et à consentir aux enseignes ou des provisions pour dépréciation de créance reconnues du fait des arriérés de paiement de certains locataires ou de leur situation juridique (sauvegarde, redressement, liquidation). Dès lors, le montant total des impayés de loyers et charges hors taxes s’élevait à fin décembre 2020 à 1,5 M€ pour le 1^er trimestre, 20,2 M€ pour le 2^ème trimestre, 3,8 M€ pour le 3^ème trimestre et 8,2 M€ pour le 4^ème trimestre 2020.

Retraités des avoirs émis et à émettre au titre des deux confinements (soit 9,4 M€ pour le 2^ème trimestre et 6,3 M€ pour le 4^ème trimestre, desquels doivent être déduits respectivement 0,6 M€ et 1,1 M€ correspondant à des avoirs non relatifs à des impayés), le taux de recouvrement du 2^ème trimestre s’établit à 75,9%, donnant lieu à des impayés résiduels de 11,3 M€, et celui du 4^ème trimestre à 94,3%, correspondant à des impayés résiduels de 3,0 M€. Le taux de recouvrement sur l’ensemble de l’exercice 2020, retraité de façon analogue, s’établissait à fin décembre à 90,8%.

Aussi, Mercialys a doté une provision exceptionnelle au titre des impayés des 2^ème et 3^ème trimestres induits par le 1^er confinement, en sus des provisions pour créances douteuses calculées selon les modalités usuelles de la Société (i.e. en fonction de la situation juridique des impayés concernés). Cette provision exceptionnelle ressort à 13,2 M€. Le quittancement émis et non encore recouvré au titre du 4^ème trimestre 2020 (hors mesures liées au mois de novembre et provisions usuelles) n’a pas fait l’objet d’une provision exceptionnelle spécifique car il présente un profil de recouvrement net jugé satisfaisant. Cette provision a été établie comme suit :

Au total, les impacts de la crise sanitaire, en prenant en compte l’intégralité de l’impact des avoirs émis et à émettre et des provisions exceptionnelles au titre des confinements sans effet de l’étalement comptable, représentent

29,4 M€ pour Mercialys, soit l’équivalent de 1,5 mois de quittancement de loyers et charges hors taxes. Ces effets se synthétisent comme suit :

II. Activité et résultats 2020

Des indicateurs d’activité fondamentalement résilients, en dépit du contexte

Les loyers facturés s’établissent à 172,9 M€, en baisse de -8,4% à périmètre courant et -7,0% à périmètre constant. Ces évolutions résultent des éléments suivants :

Opérationnellement, les centres commerciaux de Mercialys ont continué à surperformer le secteur, tant en termes de fréquentation que d’évolution du chiffre d’affaires des commerçants⁹.

La fréquentation annuelle s’établit en recul de -21,3% par rapport à 2019, avec une forte surperformance de +685 pb par rapport à l’indice de référence national du CNCC¹⁰. Les flux de visiteurs dans les centres commerciaux ont été fortement impactés à l’occasion des deux phases de confinement et de fermeture imposée des commerces. Lors de la 1^ère phase, la fréquentation a reculé en moyenne de -76% par rapport à la même période de 2019, contre -78% pour le panel France¹¹. Lors de la 2^ème phase, la fréquentation a reculé en moyenne de -53% par rapport à la même période de 2019, contre -57% pour le panel France¹¹. Ce moindre recul de la fréquentation lors de la 2^ème phase de confinement s’explique par l’exclusion de l’île de La Réunion du périmètre de restriction d’activité, ainsi que de manière générale par des possibilités de déplacement plus souples que lors de la 1^ère phase de confinement, doublées d’une offre accrue notamment en Click & Collect.

Plus généralement, l’analyse détaillée de la fréquentation des centres commerciaux au niveau national révèle que sur l’exercice 2020 les centres situés en périphérie des villes de Province ont sensiblement surperformé les centres situés en périphérie de l’Île-de-France, ainsi que les grands centres et les centres de cœur de ville.

Dès la levée des contraintes d’exploitation, chacune de ces deux phases de fermeture a été suivie d’un fort rebond de la fréquentation des commerces, essentiellement dicté par la satisfaction de besoins utilitaires. Depuis la fin du 1^er confinement, les actes d’achats en magasin se veulent en effet plus efficients et pratiques, expliquant en partie la surperformance des sites de Mercialys, dont le concept commercial est construit autour d’achats récurrents (près d’une visite hebdomadaire en moyenne par client) et efficaces (moins d’une heure de visite client en moyenne).

Le chiffre d’affaires annuel des commerçants affiche pour sa part un recul de -15,0%, soit une surperformance très sensible de +1070 pb par rapport à l’indice de référence national du CNCC10. Le recul du chiffre d’affaires est moins marqué que celui de la fréquentation, le nombre d’acheteurs effectifs semblant ne pas avoir fortement diminué, résultant en une amélioration des taux de conversion (proportion d’acheteurs par rapport à celle des visiteurs) en 2020.

L’analyse du chiffre d’affaires des commerçants sur l’ensemble de l’exercice 2020 se révèle toutefois peu pertinente compte tenu de la fermeture d’un grand nombre de commerces lors des deux phases de confinement. Du fait de la volatilité marquée de l’activité, une analyse en base mensuelle sur les périodes d’ouverture a plus de sens et montre, outre la nette surperformance de Mercialys, des chiffres d’affaires globalement en progression par rapport aux mêmes périodes de 2019 sur les mois n’ayant pas été affectés par les fermetures imposées.

L’analyse du taux d’effort¹² se confronte aux mêmes limites que celle des chiffres d’affaires du fait des périodes de fermeture imposées aux commerces. Par ailleurs, l’activité de certaines enseignes peut présenter une saisonnalité forte au cours de l’année, notamment au 4^ème trimestre, complexifiant encore voire invalidant les analyses en base infra-annuelle. Pour rappel, ce ratio s’établissait à un niveau très mesuré de 10,4% au 31 décembre 2019.

Le taux de vacance financière courante¹³ ressort à 3,8%, en hausse par rapport à fin juin 2020 (2,5%) et à fin décembre 2019 (également 2,5%), du fait en particulier de l’intégration au sein du portefeuille de Mercialys de la galerie commerciale de Dijon Chenôve, acquise fin décembre auprès d’Amundi Immobilier, avec l’objectif de relancer l’actif. En dépit de la crise économique et sanitaire sans précédent traversée, la qualité des actifs de Mercialys et ses démarches de soutien à ses enseignes lui ont permis de ne pas constater d’augmentation alarmante du nombre de congés reçus (57 à fin décembre 2020 vs. 41 à fin décembre 2019 sur un total de 2 138 baux à fin 2020). La forte diversification de son portefeuille d’enseignes lui a également permis de constater une exposition limitée aux procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire en cours chez certaines d’entre elles. Des opérations de recommercialisation sont par ailleurs d’ores et déjà en cours afin d’améliorer le niveau de vacance, les 71 signatures de 2020 (en dehors de toute négociation liée à la crise sanitaire) affichant un taux moyen de réversion de +5% attestant de la qualité des espaces locatifs proposés.

Les revenus locatifs s’établissent à 175,4 M€, en baisse de -8,6% par rapport à fin décembre 2019, reflétant les éléments de variation des loyers facturés, les droits d’entrée diminuant également par rapport à 2019 du fait d’un effet de base défavorable lié au projet d’extension du site du Port à La Réunion.

Les loyers nets ressortent à 147,4 M€, en recul de -17,8%, sous l’impact notamment des provisions pour dépréciation de créances, usuelles et exceptionnelles, précédemment détaillées.

Des coûts opérationnels sous contrôle

L’EBITDA s’établit à 131,2 M€, en baisse de -19,5% par rapport à 2019. La marge EBITDA se contracte sous l’impact des effets de la crise sanitaire (avoirs et provisions), ressortant à 74,8%.

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du résultat des opérations (FFO) sont en hausse de +9,5% par rapport à 2019 à -25,7 M€, reflétant à la fois l’impact en année pleine du remboursement de la dette obligataire réalisé en mars 2019, le remboursement partiel de la souche obligataire à maturité 2023 et l’émission d’une nouvelle souche obligataire à maturité juillet 2027. Ces mêmes impacts sont reflétés dans le coût moyen réel de la dette tirée, qui s’établit à un niveau toujours optimisé de 1,4%¹⁴ pour l’ensemble de l’exercice 2020, quasiment stable par rapport au taux de 1,3% constaté sur l’ensemble de l’exercice 2019.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus-values de cessions et dépréciations) ressortent à -1,5 M€ et intègrent principalement des impacts nets de provisions ainsi que de l’effet du démarrage de l’activité Ocitô. Le montant s’établissait à -4,0 M€ en 2019 et intégrait notamment l’impact d’une dotation aux provisions de 2,1 M€ relative à un litige sur un site à La Réunion.

Les impôts représentent une charge de -2,0 M€ à fin décembre 2020, contre -3,3 M€ à fin décembre 2019.

Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Mercialys n’a comptabilisé à fin décembre 2020 aucun impact lié au mécanisme de crédit d’impôt au titre des aides accordées aux enseignes dans le cadre de la 2^ème phase de confinement, pour les raisons détaillées en partie I.

La quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 2,2 M€ au 31 décembre 2020, contre 3,6 M€ au 31 décembre 2019.

Contacts

Contact analystes / investisseurs / presse :
Alexandre Leroy

Tél : +33 1 82 82 75 63

Email : aleroy@mercialys.com

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