Informations clés

• Résultat récurrent par action à 1,56€, en hausse de +26% par rapport à 2021
• Valeur du patrimoine à périmètre constant en hausse de +1.0% par rapport à fin 2021
• EPRA actif net réévalué (EPRA NTA) par action de 25,26€ à fin 2022, en hausse de +2,9% par rapport à fin 2021
• Dépassement de la cible de cession d’actifs¹ (240 millions d’euros à mi-février 2023, cessions en ligne avec les valeurs d’expertise)
• Lancement d’un rachat d’actions de 20 millions d’euros
• Dividende proposé de 1,17€ par action, en numéraire (+17% par rapport à 2021)
• Nouvelle cible de rotation d’actifs : 100 millions d’euros d’ici fin 2024
• Résultat récurrent par action attendu à 1,57€ en 2023

Activité en 2022

• Chiffre d’affaires des commerçants en hausse de +2% par rapport à 2019
• Bonne dynamique commerciale : 854 baux signés, réversion positive de +1,5%
• Taux d’occupation financier à 96,5% (+0,2 points par rapport à fin décembre 2021)
• Loyers nets en hausse de +15,6% par rapport à 2021, dont +4.2% de croissance organique
• En ligne avec les objectifs sur les trois initiatives de croissance : Incubateur et plateforme omnicanale, Next Tower, Carmila Retail Development

Renforcement de la structure financière

• Signature en juillet 2022 d’un crédit bancaire de 550 millions d’euros (Euribor 3M plus 180 points de base, maturité 2027), incluant deux critères de développement durable
• Ratio LTV² à 35,8% à fin 2022, en baisse de 160 points de base par rapport à fin décembre 2021
• Ratio dette nette sur EBITDA à 7,7x contre 9,7x à fin 2021

BOULOGNE-BILLANCOURT, France–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Marie Cheval, Présidente-Directrice Générale de Carmila (Paris:CARM) a commenté :

« Carmila a démarré avec succès son nouveau plan stratégique, « Building Sustainable Growth », et atteint en avance de phase ses premiers objectifs. L’année 2022 a été marquée par le rebond de l’activité après la crise sanitaire et un chiffre d’affaires des commerçants qui est en hausse par rapport à 2019.

Carmila a lancé sa stratégie de rotation d’actifs, via la cession de 11 actifs en France et en Espagne en ligne avec les valeurs d’expertise, ce qui confirme la liquidité et la valeur de son patrimoine.

Les centres de Carmila sont ancrés dans leurs territoires et bénéficient de la puissance des hypermarchés Carrefour. Ils poursuivent leur transformation grâce à une stratégie résolument omnicanale, qui permet de faire pivoter le mix-merchandising vers de nouvelles activités et des concepts innovants. »

1. Données financières clés

		2022		2021		Variation		Variation à périmètre constant
Revenus locatifs (millions d’euros)		357,0		351,8		+1,5%
Loyers nets (millions d’euros)		335,2		289,9		+15,6%		+4,2%3
EBITDA (millions d’euros)		287,2		238,8		+20,3%
Résultat récurrent (millions d’euros)		224,9		178,2		+26,2%
Résultat récurrent net par action (euros)		1,56		1,24		+25,8%

		2022		2021		Variation		Variation à périmètre constant
Valorisation du patrimoine droits inclus (m€)		6 166		6 214		-0, 8%		+1,0%
Net Potential Yield		6,37%		6,18%		+19pb
EPRA LTV Ratio (including RETTS4)		35,8%		37,4%		-160pb
EPRA LTV Ratio		37,6%		39,2%		-160pb
EPRA NDV5 par action (euros)		25,76		22,99		+12,0%
EPRA NTA6 par action (euros)		25,26		24,54		+2,9%

2. Activité en 2022

Chiffre d’affaires des commerçants hausse de +2% par rapport à de 2019

Sur l’année 2022, les chiffres d’affaires des commerçants sont en hausse de +2% par rapport à 2019. Cette analyse du chiffre d’affaires des commerçants est réalisée à périmètre constant et ne concerne donc que les commerçants présents dans les centres Carmila depuis 2019. De fait, elle n’intègre pas l’impact du pivot du mix merchandising vers de nouveaux concepts amorcé depuis quelques années.

Soutenus notamment par l’attractivité des hypermarchés Carrefour, les centres Carmila continuent de surperformer par rapport au secteur en termes de fréquentation (de +4 points en France et de +1 point en Espagne⁷).

Le taux d’effort moyen des locataires de Carmila au 31 Décembre 2022 est de 10,5%, en baisse de -50 points de base par rapport à 2019. Cette analyse reflète l’évolution du mix-merchandising des centres depuis 2019.

Maintien de la bonne dynamique commerciale : 854 baux signés en 2022

Après une année record en 2021, 854 baux ont été signés en 2022, en ligne avec 2019 (-24,1% par rapport à 2021), pour un montant de loyer minimum garanti de 42,3 millions d’euros, soit 11,7% de la base locative.

La réversion est de +1,5% en moyenne sur les signatures de l’année, intégrant la commercialisation des lots vacants et les renouvellements.

En 2022, la dynamique commerciale a été soutenue avec des nouveaux concepts et des DNVB, « digital native vertical brands » (marques nées sur internet), ainsi que des leaders dans leur secteur.

En France, sur une grande variété de secteurs du commerce de détail :

– Santé : We audition, Vertuo, Krys, Alain Afflelou, Optic 2000, ainsi que plusieurs pharmacies qui s’implantent ou qui s’agrandissent

– Restauration : KFC, Crêpe Touch, Subway, Buffalo Grill, Factory & Co

– Habillement : JD Sports, Sports Direct, JOTT, Project X Paris, Jennyfer

– Pouvoir d’achat : Action, Normal

– Services, beauté et loisirs : Fitness Park, Body Minute, Qipao Beauty, Beauty Success, Esthetic Centre

– Equipement de la maison et cadeaux : le Repaire des sorciers, le Comptoir de Mathilde, le Palais des thés

En Espagne :

– Sur des enseignes nationales : Druni, Dormitorium ou Área Fitness.

– Sur des leaders internationaux : Yelmo, McDonalds, Burger King ou Kiabi Kids (Première ouverture en Espagne)

– Sur des enseignes étrangères voulant s’implanter en Espagne : Fitness Park, Carl’s Junior, JD Sport

Le taux d’occupation financier s’établit à 96,5% à fin décembre 2022, en progression de +20 points de base par rapport à fin décembre 2021.

3. Résultats financiers

Loyers nets en hausse de +15,6% par rapport à 2021, dont +4.2% de croissance organique

Sur l’année 2022, les loyers nets sont en hausse de +15,6% par rapport à l’année 2021. Cette augmentation des loyers nets s’explique principalement par :

– Le rebond du recouvrement des loyers en 2022, ainsi qu’un impact positif de 8 millions d’euros, en raison du recouvrement meilleur que prévu des loyers des exercices antérieurs

– Une croissance organique des loyers de +4,2%, dont un effet indexation de +3,2%

Le taux de recouvrement a continué de progresser sur l’année 2022, permettant d’atteindre un niveau de 96,6% sur la période⁸, en ligne avec celui de 2019. Le taux de recouvrement pour l’année 2021 était de 86% à la même date, en raison des mesures sanitaires en vigueur au premier semestre et du délai de mise en place des aides promises par le Gouvernement français.

Résultat récurrent par action à 1,56€, en hausse de +26% par rapport à 2021

Le résultat récurrent par action pour l’année 2022 s’établit à 1,56€, en hausse de +26% par rapport à l’année 2021. Il est au-dessus de la prévision confirmée en octobre 2022 (+20%).

Un dividende de 1,17€ par action, payé en numéraire, sera proposé aux actionnaires lors de l’Assemblée générale

Il sera proposé à l’Assemblée Générale des actionnaires du 11 mai 2023 de voter un dividende de 1,17 € par action au titre de l’exercice 2022, payé en numéraire. Ce dividende correspond à un taux de distribution du résultat net récurrent de 75%. Pour rappel, la politique de dividende de Carmila pour les dividendes payés entre 2022 et 2026, communiquée en décembre 2021, consiste à verser un dividende annuel d’au moins 1,00 € par action, payé en numéraire, avec un taux de distribution cible de 75% du résultat récurrent.

Augmentation de la valeur du patrimoine à périmètre constant de +1,0% par rapport à fin 2021

Au 31 décembre 2022, la valorisation du portefeuille, droits inclus, s’établit à 6,2 milliards d’euros, soit une augmentation de +1,0% par rapport à fin 2021 à périmètre constant. La valorisation du portefeuille est en baisse de -0,8% à périmètre courant, suite à la cession d’un portefeuille de six actifs en France, partiellement compensée par la revalorisation à la hausse du patrimoine à périmètre constant et l’acquisition d’un centre commercial à Malaga en Espagne.

Cette évolution à périmètre constant s’explique intégralement par la croissance de la base locative, qui compense l’augmentation des taux d’actualisation. Le taux de capitalisation du portefeuille (Net Potential Yield) est en hausse de +19 points de base par rapport à fin 2021 à 6,37%.

EPRA actif net réévalué (EPRA NTA) par action de 25,26€ à fin 2022, en hausse de +2,9% par rapport à fin 2021

L’EPRA actif net réévalué (EPRA Net Tangible Assets, NTA) par action de Carmila s’établit à 25,26€ par action, en hausse de +2,9% par rapport à fin 2021. Cette évolution s’explique par l’augmentation des valeurs d’expertise à périmètre constant (+0,05€ par action), le résultat récurrent de la période (+1,56€), le dividende 2021 (-1,00 €) et le rachat d’actions (+0,16€) ainsi que par d’autres effets (-0,04€).

L’EPRA actif net réévalué (EPRA Net Disposal Value, NDV) par action s’établit à 25,76 €, en hausse de +12,0% par rapport à fin 2021. La hausse plus importante de cet indicateur s’explique principalement par la variation de la juste valeur de la dette à taux fixe et des instruments financiers en raison de la hausse des taux depuis fin 2021.

4. Exécution du plan stratégique 2022-2026 « Building Sustainable Growth »

Un nouveau plan stratégique autour de la croissance et du développement durable

Carmila a lancé en décembre 2021 son nouveau plan stratégique et financier à horizon 2022-2026. Ce plan décrit la nouvelle ambition de Carmila de construire une croissance durable et d’investir dans de nouvelles lignes métiers. Le plan repose sur trois piliers :

– Un nouveau rôle pour Carmila en tant qu’incubateur et plateforme omnicanale ;

– Une position de leader en matière de développement durable, notamment au travers de projets de mixité urbaine et de l’engagement d’atteindre zéro émission nette de carbone⁹ d’ici 2030 ;

– L’investissement dans de nouvelles lignes métiers : les infrastructures digitales et les nouveaux concepts retail.

Lors de l’annonce de ce plan stratégique, Carmila s’est fixé plusieurs objectifs financiers à moyen terme.

L’un des principaux objectifs concernait le résultat récurrent par action, qui était attendu en hausse de +10% en 2022 et de +10% en 2023.

En 2022, Carmila a atteint en avance de phase et a même dépassé cet objectif de croissance du résultat récurrent à horizon 2023, avec un résultat récurrent par action de 1,56€, en hausse de +26% par rapport à 2021.

Cette forte hausse s’explique par la normalisation plus rapide que prévue de l’activité opérationnelle de Carmila et la croissance organique de sa base locative, y compris un effet indexation important.

Réussite de la première phase de la stratégie de rotations d’actifs

Le plan stratégique comportait également un programme de rotation d’actifs, avec un montant cible de cessions de 200 millions d’euros à horizon fin 2023.

Pour rappel :

– Le 30 juin 2022, Carmila a finalisé la cession d’un portefeuille de six actifs situés en France avec Batipart et ATLAND Voisin, via une structure de partenariat. Le prix de cession du portefeuille est de 150 millions d’euros, droits inclus, en ligne avec les valeurs d’expertise à fin 2021. Carmila a conservé une participation minoritaire de 20% dans la joint-venture, comptabilisée en mise en équivalence dans les comptes du groupe au 31 décembre 2022.

– Le 7 février 2023, Carmila a annoncé la signature d’un accord portant sur la cession d’un portefeuille de quatre actifs en Andalousie, dans le sud de l’Espagne. Le prix de cession du portefeuille est de 75 millions d’euros, droits inclus. Il est en ligne avec les valeurs d’expertise à fin juin et à fin décembre 2022.

– Le 7 février 2023, Carmila a également annoncé la signature d’un accord portant sur la cession d’un actif à Montélimar en France, pour un prix de 15 millions d’euros, droits inclus, également en ligne avec les valeurs d’expertises à fin juin et à fin décembre 2022.

Une fois que les cessions d’actifs en Espagne et à Montélimar seront finalisées, Carmila aura réalisé la cession de 11 actifs pour un montant total de 240 millions d’euros et dépassé ainsi de 40 millions d’euros sa cible d’un montant total de 200 millions d’euros de cessions sur les deux premières années de son nouveau plan stratégique « Building Sustainable Growth ».

La cession d’un portefeuille de six actifs en France au premier semestre a permis de financer un rachat d’actions de 30 millions d’euros et l’acquisition d’un centre commercial à Malaga en Espagne pour 24,3 millions d’euros.

En ligne avec les objectifs sur les trois initiatives de croissance

S’agissant des trois initiatives de croissance du plan stratégique, l’incubateur omnicanal, Next Tower et Carmila Retail Development, elles devraient contribuer à hauteur de 30 millions d’euros additionnels par an au résultat récurrent à horizon 2026.

– En 2022, l’incubateur et la plateforme de services omnicanaux ont contribué pour 1,4 millions d’euros au résultat récurrent. Carmila accélère le développement de sa plateforme de services aux commerçants (développement de franchise, gestion de présence en ligne, ventes ultra-éphémères et boutiques éphémères, incubation de DNVB, marketing ciblé, connectivité dans les centres).

– Les loyers sécurisés des actifs de Next Tower signés à fin 2022 sont de l’ordre de 1,5 millions d’euros. A date, Next Tower exploite 110 antennes en France et en Espagne.

– Enfin, la quote part de Carmila de l’EBITDA des sociétés partenaires, mises en équivalence, de Carmila Retail Development en 2022 est de 1,1 millions d’euros, grâce notamment au bon développement de l’enseigne Cigusto. A fin 2022, Carmila Retail Development a 15 partenariats et 123 boutiques dans des centres Carmila

Un engagement sur le climat (zéro émission nette Scopes 1 et 2 en 2030)

Carmila se fixe comme objectif zéro émission nette de carbone Scopes 1 et 2 en 2030. D’ici 2030, Carmila réduira de 90% ses émissions par rapport à 2019 grâce à une diminution de sa consommation d’énergie et à l’utilisation d’énergies renouvelables dans ses centres. Les 10% d’émissions restantes seront compensées, en ligne avec les préconisations de la SBTi (“Science Based Targets initiative”). Cette compensation s’effectuera via le financement de la transition écologique d’exploitations agricoles proches des centres Carmila, dans le cadre d’un partenariat avec la société TerraTerre, lancé en 2022. Carmila continuera également à réduire ses émissions Scope 3, avec comme ambition d’atteindre la neutralité carbone en 2040.

A fin 2022, les émissions de gaz à effet de serre de Carmila Scopes 1 et 2 sont en baisse de 14% par rapport à 2019, en raison notamment d’une baisse des consommations énergétiques de -16% par rapport à 2019¹⁰.

De plus, tel qu’annoncé en septembre, et conformément aux ambitions annoncées par le gouvernement français, Carmila a mis en œuvre en 2022 un certain nombre d’actions supplémentaires en faveur de l’efficacité énergétique afin de réduire sa consommation d’énergie de 20 % cet hiver par rapport à l’hiver 2019-2020.

Exemplarité en matière de communication extra-financière

Carmila se fixe comme objectif la certification BREEAM de 100% de son patrimoine d’ici 2025. En 2022, le taux de certification du patrimoine s’élève, en valeur, à 97% et 33% du patrimoine atteint un niveau Very Good en BREEAM In Use V6.

Carmila a également publié le 18 octobre 2022 son Green Bond Framework, qui fixe les règles encadrant l’émission d’obligations vertes. Cela soutiendra sa stratégie en matière de développement durable dans le cadre de son plan stratégique « Building Sustainable Growth », et plus spécifiquement ses engagements en matière de certification environnementale et de transition énergétique. (https://www.carmila.com/finance/green-bond/)

En 2022, Carmila a été reconnue pour son leadership en matière de transparence et de performance face au changement climatique par l’ONG environnementale internationale CDP qui, en la faisant figurer sur sa liste A, lui attribue la note la plus élevée de son classement annuel.

Par ailleurs, Carmila a atteint la 1ère place en matière de Développement parmi les entreprises cotées de son secteur (immobilier commercial), avec une note de 95/100, dans le classement international du GRESB 2022 et obtient pour la troisième fois de l’EPRA un sBPR niveau Gold, qui atteste de son alignement avec les meilleurs standards du reporting extra-financier. Carmila est également reconnue pour son engagement en faveur de la transparence de l’information financière avec un BPR Award niveau Gold.

5. Renforcement de la structure financière

Nouveau crédit bancaire qui refinance l’échéance obligataire de septembre 2023

Carmila a signé le 21 juillet 2022 une nouvelle ligne de crédit bancaire de 550 millions d’euros, arrivant à maturité en 2027, avec deux options d’extension d’un an chacune. Le coût du nouveau crédit est fixé au taux Euribor 3 mois plus une marge de 180 points de base.

Une partie de ce nouveau crédit a financé l’offre de rachat portant sur l’emprunt obligataire de Carmila arrivant à échéance le 18 septembre 2023. Le montant nominal total apporté et accepté pour rachat était de 200 millions d’euros.

La position de trésorerie de Carmila à fin décembre de 357 millions d’euros permet de couvrir intégralement le remboursement à maturité de l’encours résiduel de cet emprunt obligataire de 322 millions d’euros.

A fin décembre 2022, la maturité moyenne de la dette est de 4,4 ans¹¹, contre 4,3 ans au 31 décembre 2021. Depuis fin décembre 2021, Carmila a renforcé sa couverture du risque de taux via des dérivés d’un montant nominal de 450 millions d’euros, se traduisant par une position globale d’instruments de couverture de taux de 585 millions d’euros et une couverture totale du risque de taux de la dette nette en 2023.

Ratio LTV¹² à 35,8% à fin décembre 2022, en baisse de 160 points de base par rapport à fin décembre 2021, ratio dette nette sur EBITDA à 7,7x

La position financière de Carmila est solide, avec un ratio d’endettement LTV de 35,8%. La réduction du ratio LTV de 160 points de base par rapport à fin 2021 s’explique par une réduction de la dette nette sur la période de 119 millions d’euros, réalisée notamment grâce à la normalisation du recouvrement de loyers et au produit de cession d’un portefeuille de six actifs en France.

Le ratio dette nette sur EBITDA ressort au 31 décembre 2022 à 7,7x contre 9,7x à fin 2021. Le ratio de l’EBITDA sur le coût net de l’endettement financier (ICR) s’établit à 4,5 fois contre 3,9 fois à fin 2021.

6. Perspectives

Résultat récurrent par action attendu à 1,57€ en 2023

Le résultat récurrent par action de Carmila est attendu à 1,57€ en 2023. Cette anticipation correspond à +8% de croissance organique (à périmètre constant et par rapport à un résultat récurrent par action 2022 ajusté des produits exceptionnels résultant du recouvrement des loyers des exercices antérieurs).

Lancement d’un nouveau programme de rachat d’actions de 20 millions d’euros

Un programme de rachat d’actions de 20 millions d’euros sera lancé prochainement, afin de pouvoir bénéficier de la décote actuelle de la valorisation boursière par rapport à l’actif net tangible.

Réduction de l’enveloppe de CAPEX sur les grands projets

Sur les 5 projets d’extension majeurs (Montesson, Orléans Place d’Arc, Antibes, Toulouse Labège et Tarrassa) aucun n’est actuellement en travaux. Ces projets ont fait l’objet d’une revue qui a eu pour conséquence une diminution importante du montant d’investissements, désormais prévu à 200 millions d’euros, par rapport aux 550 millions d’euros annoncés en décembre 2021.

En raison de l’évolution du marché immobilier depuis plusieurs années, leur programmation sera susceptible d’intégrer moins de commerces et davantage de nouveaux usages dont le logement. Ces projets – dans leurs nouvelles configurations – devront dégager une rentabilité suffisante au regard des critères d’investissement de Carmila. Les premières dépenses majeures n’interviendront pas avant 2025.

Concernant la mixité urbaine, Carmila continue de travailler avec Carrefour et Altarea Cogedim sur les projets de Nantes Beaujoire et Sartrouville et d’autres projets sont à l’étude en collaboration avec Carrefour.

Poursuite de la stratégie de transformation d’actifs via des projets de restructuration à plus petite échelle

Au-delà des cinq projets majeurs, Carmila dispose d’un pipeline de plus petits projets de restructurations et de création de pôles restauration. En 2022, 36 projets de ce type ont été livrés, pour un montant total d’investissement de 44 millions d’euros. L’objectif pour l’année 2023 est de livrer 33 projets de ce type. La stratégie de transformation et de renouvellement permanent du patrimoine de Carmila se poursuivra tout au long du plan stratégique à horizon 2026.

Dans une enveloppe globale de 50 millions d’euros consacrée à la maintenance et aux projets de restructuration, l’enveloppe annuelle cible pour les projets de transformation est de 40 millions d’euros, en augmentation par rapport aux 25 millions d’euros communiqués en décembre 2021.

Nouvelle cible de rotation d’actifs : 100 millions d’euros d’ici fin 2024

Carmila lance en 2023 la deuxième phase de sa stratégie de rotation d’actifs, après la réussite en avance de phase de la première. Carmila cible un montant total de cessions de 100 millions d’euros d’ici fin 2024. Une partie du produit de ces cessions sera réinvestie dans de nouveaux actifs et dans les projets de restructuration. L’autre partie sera distribuée aux actionnaires.

Dix millions d’euros par an alloués aux investissements de transition énergétique

Carmila prévoit un investissement d’environ 10 millions d’euros par an au titre de ses engagements de réduction d’émission de gaz à effet de serre. Ces investissements porteront sur trois actions :

– La modernisation des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation via le remplacement d’anciennes installations

– L’équipement de 100% des centres Carmila de lumières LED d’ici fin 2023

– Un nouveau système de gestion technique du bâtiment

S’agissant des dépenses d’investissement liées aux trois initiatives de croissance :

– L’incubateur et la plateforme omnicanale de services ne nécessiteront pas de nouveaux investissements spécifiques, le coût de fonctionnement de ces initiatives étant déjà intégré dans la base de coûts d’exploitation de Carmila.

– Next Tower requerra un investissement d’environ 13 millions d’euros par an d’ici 2026.

– Carmila Retail Development ne nécessitera pas de nouveaux investissements en 2023.

Informations supplémentaires

La présentation des résultats annuels 2022 de Carmila sera diffusée en direct via webcast le 16 février 2023 à 11h30 (heure de Paris) sur le site internet de Carmila (www.carmila.com).

Les diapositives de la présentation (en anglais uniquement) seront disponibles sur le site internet de Carmila à la page suivante :

https://www.carmila.com/finance/presentations-financieres/

Une retransmission de la présentation sera disponible sur le site de Carmila dans la journée du 16 février 2023.

Un document s’intitulant « Les états financiers consolidés et commentaires sur l’activité de l’exercice 2022 », sera mis à disposition sur le site internet de Carmila à la page suivante :

https://www.carmila.com/finance/communiques-financiers/

CALENDRIER FINANCIER

16 février 2023 : Réunion d’information financière

20 avril 2023 (après clôture des marchés) : Information financière du premier trimestre 2023

11 mai 2023 : Assemblée générale

26 juillet 2023 (après clôture des marchés): Résultats du premier semestre 2023

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Contacts

CONTACT INVESTISSEURS ET ANALYSTES
Jonathan Kirk – Directeur des relations investisseurs

jonathan_kirk@carmila.com
+33 6 31 71 83 98

CONTACT PRESSE
Elodie Arcayna – Directrice communication

elodie_arcayna@carmila.com
+33 7 86 54 40 10

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