Regulatory News:
Chiffres clés
| En millions d’euros | 31-déc-13 | 31-déc-14 | Var. (%) | |||
| Loyers bruts | 588,9 | 571,0 |
-3,0%
(+0,5% à périmètre constant) |
|||
| Excédent Brut d’Exploitation | 480,3 | 467,6 | -2,6% | |||
| Résultat récurrent net part du Groupe | 311,1 | 316,6 |
+1,8%
(+5,9% corrigé des cessions non stratégiques)* |
|||
| par action (en ?) | 5,10 | 5,17 |
+1,3%
(+5,4% corrigé des cessions non stratégiques)* |
|||
| ANR dilué triple net EPRA (bloc) | 102,2 | 101,2 | -1,0% | |||
| Dividende par action | 4,60 | 4,65** | +1,1% | |||
|
* hors impacts des cessions d?actifs non stratégiques (Hôtels en 2013 et Beaugrenelle en 2014, hypothèse d?un LTV sur ces cessions de 40%)
** sous réserve de l?approbation de l?Assemblée Générale du 24 |
||||||
En 2014, Gecina (Paris:GFC) a réalisé de bonnes performances
opérationnelles sur un marché des bureaux encore sous pression. Le
taux d?occupation du Groupe, déjà élevé en 2013, s?est encore amélioré,
de 90pb, atteignant 96,4% en 2014, proche de son plus haut
historique et significativement supérieur à la moyenne du marché en
Ile-de-France. La croissance organique des loyers est restée positive
(+0,5%), traduisant la qualité du portefeuille de bureaux du Groupe, à
la fois présent sur les zones les plus solides comme le Quartier Central
des Affaires, mais aussi sur des marchés en reprise comme le Croissant
Ouest.
En 2014, le résultat récurrent net ressort en hausse de +1,8%,
malgré les cessions d?actifs non stratégiques (Hôtels en 2013, et
Beaugrenelle en 2014). Retraité de l?effet de ces deux cessions, le
résultat récurrent net est en croissance de l?ordre de 5,9% sur
l?année, grâce aux bonnes performances opérationnelles et à la
diminution du coût moyen de la dette de 40pb à 3,6% (cout moyen de la
dette tirée à 3,0% en baisse de 50pb).
La stratégie du Groupe, visant à conforter son leadership sur le
bureau à Paris, s?inscrit dans une perspective long terme, et repose sur
une approche de rendement global autour des 4 grands axes suivants :
1- Saisir des opportunités d?investissements en capitalisant sur les
forces et facteurs différenciants du Groupe,
2- Poursuivre la création de valeur organique au sein du portefeuille de
Gecina,
3- Céder des actifs non stratégiques et/ou matures dans un contexte de
marché porteur,
4- Développer une gamme de services différenciants sur les immeubles du
Groupe, répondant aux nouvelles attentes et aux nouveaux besoins des
locataires et conformes aux exigences environnementales.
Gecina aborde 2015 avec confiance
La société table sur un taux d?occupation proche des niveaux actuels et
sur une baisse du coût moyen de la dette de la même ampleur que celle
observée sur 2014. A ce stade, 188 M? d?investissements ont déjà été
engagés, grâce à l?acquisition de l?immeuble City 2 à
Boulogne-Billancourt loué à Solocal Group qui sera livré fin 2015. Par
ailleurs, la société accélèrera son programme de rotation avec un
objectif de cession de 800 M? d?actifs non stratégiques et/ou matures
sur l?année. Sur la base de ces éléments, le résultat net part du
Groupe sera au moins stable sur 2015, équivalent à une hausse supérieure
à 2% après retraitement de l?impact de la cession de Beaugrenelle.
Compte tenu d?un LTV à 36,7%, significativement inférieur à l?objectif
de 40%, Gecina a l?ambition de réaliser de nouveaux investissements
qui pourraient l?amener à revoir en cours d?année ses objectifs 2015 à
la hausse.
Pour Bernard Michel, Président de Gecina : « Gecina a la
volonté de conforter son leadership sur le marché parisien des
bureaux. Notre actionnariat, renouvelé et stabilisé, partage avec nous
cette ambition stratégique claire qui privilégie le long terme,
conjuguant la mise en place d?une dynamique de création de valeur
durable ainsi que le respect des valeurs humaines de l?entreprise et son
fort engagement RSE ».
Pour Philippe Depoux, Directeur général de Gecina : « Dans un
contexte de marché complexe, je suis à la fois fier de la performance
réalisée en 2014 et confiant pour 2015 que nous abordons avec une
feuille de route claire. Nous allons mener une politique
d?investissement dynamique et renforcer la création de valeur sur notre
patrimoine, poursuivant le développement d?une offre d?immeubles de
nouvelle génération, flexibles et mixtes, responsables et confortables,
au service de la performance et du bien-être de nos clients utilisateurs
».
Revenus locatifs en hausse de +0,5% à périmètre constant
Les revenus locatifs bruts ressortent à 571 M? en 2014. A périmètre
constant, les loyers sont en hausse de +0,5%. Cette progression résulte
notamment de l?effet positif de l?indexation (+0,9%), alors que l?effet
négatif des renégociations et relocations est resté très limité sur
l?évolution des loyers à périmètre constant de l?ensemble du Groupe
(-0,4%).
A périmètre courant, les loyers sont en baisse de -3% par rapport à
2013. Ce recul résulte essentiellement des pertes de loyers engendrées
par les cessions (Hôtels en 2013 et Beaugrenelle en 2014) et les mises
en restructurations (-37,4 M?), supérieures aux revenus cumulés
provenant des acquisitions et livraisons de projets (+16,7 M?) et de la
croissance à périmètre constant (+2,7 M?).
| Revenus locatifs bruts | 31-déc-13 | 31-déc-14 | Variation (%) | ||||||
| (en millions d’euros) | Périm. courant | Périm. constant | |||||||
| Total Groupe | 588,9 | 571,0 | -3,0% | +0,5% | |||||
| Bureaux | 345,0 | 348,9 | +1,1% | +0,4% | |||||
| Résidentiel traditionnel | 131,5 | 126,1 | -4,1% | +0,5% | |||||
| Résidences étudiants | 9,3 | 9,1 | -2,1% | -0,4% | |||||
| Santé | 74,0 | 73,4 | -0,8% | +1,0% | |||||
| Beaugrenelle | 18,8 | 12,7 | n.a. | n.a. | |||||
| Autres (hôtels, logistique) | 10,3 | 0,7 | n.a. | n.a. | |||||
Bureaux : revenus locatifs en hausse à périmètre constant (+0,4%) et à
périmètre courant (+1,1%)
Les revenus locatifs de bureaux sont en hausse de +0,4% à
périmètre constant, bénéficiant d?un impact encore favorable de
l?indexation (+0,8%) compensant l?effet des relocations et
renégociations qui reste donc modéré.
A périmètre courant, les loyers de bureaux sont en hausse de +1,1%,
reflétant notamment l?effet en année pleine des acquisitions réalisées
en 2013, la baisse du taux de vacance matérialisée au cours de 2013 et
consolidée en 2014, ainsi que l?acquisition de l?immeuble « Le France »
en juin 2014.
A fin 2014, Gecina aura loué près de 84 000 m² de bureaux, prenant en
compte les nouvelles locations, les relocations, renégociations et
renouvellements, représentant environ 27 M? de loyers économiques
annualisés.
| Revenus locatifs bruts ? Bureaux | 31-déc-13 | 31-déc-14 | Variation (%) | ||||||
| (en millions d?euros) | Périm. courant | Périm. constant | |||||||
| Bureaux (hors Beaugrenelle) | 345,0 | 348,9 | +1,1% | +0,4% | |||||
| Paris QCA – Bureaux | 100,6 | 102,6 | +2,0% | +1,1% | |||||
| Paris QCA – Commerces | 33,7 | 35,3 | +4,9% | +3,2% | |||||
| Paris hors QCA | 42,1 | 43,3 | +2,8% | -2,8% | |||||
| Croissant Ouest | 119,5 | 116,3 | -2,7% | 0,0% | |||||
| Autres | 49,2 | 51,5 | +4,6% | -0,2% | |||||
Compte tenu de l?anticipation d?une indexation probablement nulle et
d?une réversion encore légèrement négative, l?évolution à périmètre
constant des loyers de bureaux pourrait s?inscrire en légère baisse en
2015.
Les portefeuilles de diversification confirment la résilience de leurs
loyers
Les loyers du résidentiel traditionnel progressent de
+0,5% à périmètre constant grâce à l?effet positif de l?indexation
(+1,0%), mais également à l?impact des relocations qui s?inscrit en
progression de +0,5%. Le taux de rotation des locataires s?élève en 2014
à 15,1% soit un niveau conforme à celui de 2013. Une légère baisse du
taux d?occupation (qui reste élevé à 97,7%) impacte négativement la
croissance à périmètre constant.
Les revenus locatifs de santé progressent de 1,0% à périmètre
constant grâce à l?indexation (+1,1%), compensant le recul de 0,6%
provoqué par les baisses marginales de loyers octroyées en contrepartie
de l?allongement de la durée des baux.
Enfin, Gecina a comptabilisé des loyers sur le centre commercial
Beaugrenelle jusqu?à la cession définitive de l?actif, en avril 2014.
Les loyers comptabilisés sur l?exercice s?élèvent à 12,7 M?.
Un taux de vacance encore en baisse sur 2014, proche d?un plus bas
incompressible
Le taux d?occupation financier (TOF) moyen en 2014 s?établit à
96,4%, en amélioration par rapport aux niveaux, pourtant déjà élevés,
constatés en 2013 (95,5%) et en 2012 (93,4%). Cette hausse est conforme
aux objectifs du Groupe pour 2014.
Cette amélioration est principalement tirée par la performance du bureau
dont le taux d?occupation ressort en hausse de 170 points de base sur
l?année, à 95,3% en 2014 contre 93,6% en 2013, du fait de relocations
importantes (Horizons, Portes de la Défense et Newside).
Le taux d?occupation financier, devrait rester en 2015 proche du niveau
atteint en 2014.
| TOF moyen | 31-déc-13 | 30-sept-14 | 31-déc-14 | ||||
| Bureaux (hors Beaugrenelle) | 93,6% | 95,4% | 95,3% | ||||
| Diversification | 98,7% | 98,3% | 98,3% | ||||
| Total Groupe | 95,5% | 96,4% | 96,4% | ||||
Résultat récurrent net part du Groupe en hausse de +1,8% en 2014
(+5,9% corrigé de l?impact des cessions d?actifs non stratégiques)
Le Groupe affiche un résultat récurrent net part du Groupe en hausse de
+1,8% en 2014 à 316,6 M?, malgré les cessions des hôtels en 2013 et du
centre commercial Beaugrenelle en 2014. Retraité de ces deux cessions,
le taux de croissance serait proche de 5,9%.
La marge locative ressort à 91,8% à fin 2014, en hausse de 40pb
par rapport au 31 décembre 2013, et de 100pb par rapport à fin 2012,
traduisant essentiellement les effets de la baisse du taux de vacance
sur le portefeuille de bureaux.
| Groupe | Bureaux | Résidentiel | Santé | ||||||
| Marge locative au 31.12.2013 | 91,4% | 93,0% | 81,8% | 99,1% | |||||
| Marge locative au 31.12.2014 | 91,8% | 94,1% | 83,0% | 99,2% | |||||
Les frais financiers nets reculent de -9,9% sur un an à 146,6 M?,
essentiellement au travers d?une baisse du coût moyen de la dette (-40pb
sur 2014 par rapport à 2013) mais également d?un volume de la dette
moyenne en baisse d?environ 200 M?. Les frais financiers bruts
s?inscrivent en baisse de -14,3% sur l?année, hors impacts des frais
financiers capitalisés (qui s?élèvent à 4,5 M?, en baisse de -9,2 M? en
raison de la livraison d?actifs importants en 2013). Le coût moyen de la
dette total ressort à 3,6%, contre 4,0% en 2013.
Les intérêts minoritaires récurrents sont principalement relatifs
au centre commercial Beaugrenelle, cédé en avril 2014, qui n?était
détenu par Gecina qu?à hauteur de 75%.
Le résultat récurrent net part du Groupe ressort à 316,6 M?, en
hausse de +1,8% par rapport à 2013, en ligne avec la prévision révisée
d?octobre 2014 qui anticipait une progression de cet indicateur. Pour
mémoire, Gecina prévoyait il y a un an « une stabilité de son résultat
récurrent net part du Groupe en 2014 [?] sur une hypothèse de
réinvestissement du produit de la cession du centre commercial
Beaugrenelle au cours du 2ème semestre 2014 ». En dépit de la
non-réalisation sur 2014 de ce réinvestissement compte tenu d?un marché
de l?investissement particulièrement concurrentiel, la croissance
affichée est significativement supérieure à l?objectif initial,
principalement en raison d?une forte baisse du coût moyen de la dette du
Groupe.
Le résultat récurrent net par action s?élève à 5,17 ? / action en 2014
contre 5,10 ? / action en 2013, en hausse de +1,3%.
| En millions d’euros | 31-déc-13 | 31-déc-14 | Var (%) | ||||
| Revenus locatifs bruts | 588,9 | 571,0 | -3,0% | ||||
| Charges sur immeubles | (140,0) | (142,7) | +1,9% | ||||
| Charges refacturées | 89,5 | 96,0 | +7,3% | ||||
| Revenus locatifs nets | 538,4 | 524,3 | -2,6% | ||||
| Services et autres produits (net) | 7,6 | 8,4 | +11,7% | ||||
| Frais de structure | (65,7) | (65,1) | -0,8% | ||||
| Excédent brut d’exploitation | 480,3 | 467,6 | -2,6% | ||||
| Frais financiers nets | (162,7) | (146,6) | -9,9% | ||||
| Résultat récurrent brut | 317,6 | 321,0 | +1,1% | ||||
| Minoritaires récurrents | (2,3) | (1,2) | na | ||||
| Impôts récurrents | (4,2) | (3,3) | -22,9% | ||||
| Résultat récurrent net part du Groupe | 311,1 | 316,6 | +1,8% | ||||
Baisse du coût de la dette et allongement de sa maturité renforçant
la flexibilité du bilan
Gecina a poursuivi l?optimisation de son passif avec trois priorités :
amélioration de la flexibilité de la structure financière, consolidation
des ratios financiers et allongement de la maturité des financements.
Dans ce cadre, Standard & Poor?s et Moody?s ont relevé leurs notations
de Gecina à BBB+ / perspective stable et Baa1 / perspective
stable, saluant ainsi à nouveau la profonde restructuration
financière menée ces dernières années. La structure bilancielle de
Gecina, permet à la société de nourrir des ambitions de croissance
externe dans le futur.
La dette nette à fin 2014 s?élève à 3 881 M?, se traduisant par
un ratio d?endettement (LTV) de 36,7% hors droits (34,7% droits
inclus), en baisse de -200pb par rapport à fin 2013. De plus, Gecina
dispose de 1,8 Md? de lignes disponibles à fin 2014, permettant de
couvrir l?ensemble des maturités de crédit de 2015 et 2016.
Le coût moyen de la dette incluant les lignes non tirées est en
baisse de -40pb sur l?année à 3,6% contre 4,0% en 2013. Le coût
moyen de la dette tirée ressort également en baisse à 3,0% en 2014
contre 3,5% en 2013. Cette baisse résulte d?une politique active
d?optimisation du passif, bénéficiant en année pleine des
renouvellements, renégociations et remboursements anticipés opérés fin
2013, mais également de l?émission obligataire de 500 M? en juillet 2014
portant un coupon de 1,75% pour une maturité de 7 ans. Cette émission,
affectée au remboursement de l?échéance obligataire de septembre 2014
(portant un coupon de 4,50%), a contribué à la baisse du coût moyen de
la dette sur l?année, et participera à la baisse supplémentaire de ce
coût en 2015.
Depuis le début de l?année 2015, Gecina a poursuivi ce travail
d?optimisation, notamment au travers d?une émission obligataire en
janvier de 500 M? pour une maturité de 10 ans, portant un coupon de
1,5%. Gecina a également renégocié et renouvelé près d?1 milliard
d?euros de lignes de crédit non tirées ainsi que des financements
hypothécaires.
En conséquence de ces refinancements, remboursements, et renouvellements
opérés sur 2014 et début 2015, la maturité moyenne de la dette a
significativement augmenté, passant de 4,9 ans fin 2013 à 6,2 ans au
15 février 2015 (5,0 ans à fin 2014).
Gecina table sur une baisse du coût moyen de sa dette en 2015 similaire
à celle enregistrée en 2014, qui devrait se traduire par un coût moyen
incluant les lignes de crédit non tirées proche de 3,2%.
| Ratios | Covenant | 31-déc-14 | |||
| Dette financière nette/valeur du patrimoine réévaluée (bloc) | < 55% | 36,7%(1) | |||
| Excèdent Brut d?Exploitation (hors cessions)/Frais financiers nets | > 2,0x | 3,2x | |||
| Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine réévaluée (bloc) | < 25% | 11,2% | |||
| Valeur du patrimoine réévaluée (bloc) en millions d?euros | > 6 000 – 8 000 | 10 369 |
(1) Dette financière nette / valeur bloc droits
inclus : 34,7%
Par ailleurs, compte tenu du niveau de cours actuel de l’action Gecina,
la société a décidé de procéder au remboursement anticipé des ORNANE
(obligations à options de remboursement en numéraire et/ou en actions
nouvelles et/ou existantes) émises en mars 2010. Conformément aux termes
du prospectus relatif à cette émission, Gecina communiquera
prochainement spécifiquement sur les modalités de ce remboursement.
613 M? de cessions et 277 M? d?investissements réalisés en 2014
Gecina a réalisé 613 M? de cessions (part du Groupe) sur
l?exercice 2014, affichant un taux de rendement de sortie net moyen de
4,1%.
Ces cessions sont essentiellement constituées du centre commercial
Beaugrenelle (pour 516 M? en part du Groupe), pour un rendement de
sortie de 4,1%. Le Groupe a également réalisé 80 M? de cessions à
l?unité sur son portefeuille résidentiel, affichant un rendement net de
3%, et une prime de 33% sur les valeurs bloc expertisées à fin 2013.
Enfin un établissement de santé a été cédé pour 6 M?, 7% au-delà des
expertises à fin 2013.
Depuis le 1er janvier 2015, 74 M? d?actifs ont été vendus ou
sont sous promesse de vente, dont 16 M? d?actifs résidentiels. Gecina a
notamment réalisé la cession de l?immeuble BMW à Madrid pour 41 M?, soit
une prime de 18% par rapport aux dernières expertises. Au travers de
cette vente, Gecina a cédé son dernier immeuble de bureau en Espagne.
Parallèlement, les investissements se sont élevés à 277 M? en
2014, dont 133 M? au titre de l?acquisition de l?immeuble « Le France »
à Paris-13 pour un rendement net proche de 6,45%, et 95 M? au titre du
pipeline de développements. Les capex ont représenté 47 M? (dont des
travaux engendrant des surloyers).
A fin décembre 2014, il reste 221 M? à investir au titre du pipeline de
développements engagé, dont 97 M? en 2015, 68 M? en 2016, 45 M? en 2017
et le solde en 2018. Les projets en cours devraient engendrer 30 M? de
loyers faciaux annualisés nets.
Acquisition de l?immeuble City 2 pour 188 M? loué à Solocal Group
Gecina a acquis le 16 février 2015, l?immeuble City 2, à
Boulogne-Billancourt, auprès de BNP Paribas Real Estate pour un montant
de 188 M? acte en mains. L?immeuble, en cours de restructuration,
sera livré fin 2015. Il développera près de 28 500 m² et sera
intégralement loué à Solocal Group dans le cadre d?un bail de 10 ans
ferme, qui prendra effet en avril 2016.
Le pôle tertiaire CityLights, dans lequel s?intègre l?immeuble,
bénéficie d?une localisation optimale, au pied du métro Pont de Sèvres
de la ligne 9, mais également de la future ligne 15 dont la livraison
est prévue en 2020 dans le cadre du projet du Grand Paris. City 2 sera
donc directement connecté au centre de Paris, mais également, à terme,
au quartier d?affaires de La Défense. L?ensemble du pôle CityLights qui
développera plus de 80 000 m² de bureaux et de services, constituera la
véritable porte d?entrée tertiaire de la ville de Boulogne et de l?ouest
Parisien.
Cet actif, restructuré sous la direction du cabinet Dominique Perrault
Architecture, vise une certification HQE® niveau Exceptionnel et BREEAM®
niveau Excellent ainsi qu?une labellisation BBC.
Valorisation du patrimoine en hausse de +0,8% à périmètre constant
sur un an
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 10 341 M?, et affiche une
baisse de -4,1% à périmètre courant (en raison des cessions opérées en
2014), et en hausse de +0,8% à périmètre constant par rapport au
31 décembre 2013.
A périmètre constant, la hausse de valeur du patrimoine bureau s?établit
sur l?année à +1,5%, traduisant une revalorisation de +5,9% sur le
portefeuille Paris QCA (+4,4% sur le bureau, +9,0% sur les commerces) en
partie compensée par une légère révision à la baisse des valeurs sur les
autres zones. Ces expertises reflètent une compression modérée des taux
de capitalisation sur 2014 de 18pb sur le bureau à 6,05%. L?effet loyer
est globalement nul sur l?ensemble du portefeuille comme sur le
portefeuille bureau. Le taux de rendement moyen du portefeuille de
Gecina, incluant le portefeuille résidentiel en valeur bloc et le
portefeuille santé notamment, ressort à 5,74%, suggérant une très légère
compression, de 10pb sur un an.
