PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY) :

• Un bilan solide et un recul limité des valeurs. Le ratio d’endettement (LTV) s’élève à 38,3% hors droits, et à 36,0% droits inclus. La valeur du patrimoine ressort à 3 186 M€ droits inclus, en recul de
  
  -2,2% sur 6 mois. Le taux de rendement moyen des expertises s’établit à 5,74% vs. 5,72% à fin décembre 2020. L’ANR EPRA NDV baisse de -6,8%sur 6 mois à 17,17 €/action, reflétant l’ajustement de la valeur du patrimoine, l’effet de la mise en juste valeur de la dette à taux fixe et l’augmentation du nombre de titres en circulation suite au paiement partiel du dividende en actions
• Une activité proche des niveaux de 2019 et une évolution favorable du chiffre d’affaires des commerçants. La fréquentation des centres de Mercialys atteint, entre la réouverture des commerces le 19 mai et le 30 juin 2021, 91% de l’activité pré-crise constatée en 2019. Le chiffre d’affaires des commerçants pour le mois de mai progresse de +8,4% vs. 2020 et celui de juin de +5,6%, attestant d’un attrait inaltéré pour le commerce physique. Les enseignes renouent avec des dynamiques de développement sur la base d’ajustements de loyers limités
• Une mise en place des aides d’État au 2^ème semestre 2021 devrait normaliser le recouvrement des loyers. Le recouvrement brut¹ au titre de 2020 a progressé de 7,0 M€ au cours du 1^er semestre 2021 à 88,3%, dont 4,1 M€ pour les 2^ème et 3^ème trimestres 2020. Ce taux au titre du 1^er semestre 2021 s’élève à 75,0%, négativement impacté par les fermetures administratives et les délais de mise en œuvre des mesures de soutien aux enseignes sur lesquelles s’est engagé l’État suite aux fermetures administratives liées au 3^ème confinement. Le Gouvernement français a toutefois pris l’engagement public de mettre en place des aides, au-delà du fonds de solidarité, devant permettre aux locataires subissant une fermeture administrative d’honorer notamment leurs loyers. Aucun abandon de créances n’a par conséquent été déterminé au titre du semestre écoulé
• Le résultat des opérations (FFO) à fin juin 2021 reflète les impacts de la crise sanitaire, de l’opération de refinancement menée en juillet 2020 et des cessions conclues en décembre 2020. Les loyers facturés sont en recul de -4,0% à périmètre constant à 83,4 M€, intégrant notamment l’impact des aides octroyées aux locataires au titre des fermetures de 2020 et l’effet des fermetures administratives sur l’activité en 2021. Le résultat des opérations est en baisse de -11,6% à 55,7 M€, intégrant également l’effet en année pleine du refinancement réalisé en juillet 2020 et des cessions finalisées en décembre 2020
• Objectifs 2021 : hors impacts d’une nouvelle dégradation de la situation sanitaire, en ce compris les impacts des éventuelles mesures associées au « pass sanitaire » (baisse de la fréquentation, fragilisation complémentaire des enseignes, baisse probable des loyers variables et de la contribution du Commerce Éphémère, et hausse des charges d’exploitation additionnelles), Mercialys anticipe un résultat des opérations (FFO) par action au moins stable en 2021 vs. 2020

I. Des mesures de lutte contre la crise sanitaire impactant lourdement les centres commerciaux au 1^er semestre 2021, mais un fort rebond opérationnel à la réouverture

Le 1^er semestre 2021 est demeuré largement marqué par les effets de la crise sanitaire liée à la Covid-19, impactant l’activité des centres commerciaux de Mercialys du fait des mesures imposées par les pouvoirs publics dans la lutte contre l’épidémie.

Ces mesures ont été plus dures pour les centres commerciaux que celles prises lors du 1^er confinement en 2020.

D’une part, du fait d’une durée très longue de fermeture administrative des centres, du 31 janvier au 19 mai 2021, soit 3,5 mois (contre moins de 2 mois au 1^er semestre 2020). Cette période de fermeture a été précédée de couvre-feux impactant déjà lourdement la fréquentation des commerces dès le 2 janvier 2021.

D’autre part, du fait de son ampleur, avec des restrictions plus fortes qu’en 2020 concernant le périmètre des commerces autorisés à ouvrir et l’interdiction progressive de l’activité de Click & Collect entre le 31 janvier et le 19 mai 2021. Seulement 36% de la base locative de Mercialys a ainsi pu continuer à exercer sur la période de confinement strict en 2021 (i.e. du 3 avril au 19 mai), contre respectivement 40% et 50% lors des 1^er et 2^ème confinements en 2020.

Le 19 mai 2021, l’autorisation de réouverture a été donnée aux commerces dits « non essentiels ». Les centres commerciaux de Mercialys ont ainsi pu à nouveau accueillir du public sur la totalité de leur surface (hors restauration assise en intérieur), dans le respect d’un protocole sanitaire strict et des restrictions de jauges. Les restaurants en intérieur ont pu réouvrir à partir du 9 juin 2021, là aussi en respectant des jauges et diverses mesures sanitaires. Ces limitations de jauges ont été levées le 30 juin 2021 au sein des lieux accueillant du public et le territoire français n’est plus soumis à aucun couvre-feu depuis le 20 juin 2021.

Comme en 2020, un important rebond a été observé lors de la réouverture des commerces dits « non essentiels », reflétant l’attente forte des français pour la reprise d’une consommation physique, au sein de sites offrant, à travers le contact humain inhérent à cette relation, une grande diversité de produits immédiatement disponibles.

La très forte performance affichée par Mercialys à cette occasion est également le fruit de son expertise commerciale, et illustre notamment sa compréhension des enjeux de réassurance, de visibilité et de convivialité liés à ces phases de réouverture.

La Société a en effet déployé un large plan de communication dès le 19 mai 2021, pour soutenir le retour préférentiel de ses clients finaux au sein des centres. Au-delà de la communication visant à rappeler le haut niveau d’exigence appliqué sur les aspects sanitaires, Mercialys a diffusé un message clair et identifiable relatif à l’ouverture, à l’offre commerciale, aux services et à la relation humaine offerts par ses sites.

Par ailleurs, en soutien de cette dynamique, la Société a mis en place une opération d’envergure via son programme de fidélité propriétaire et 100% digital Prim’Prim’. Bâtie sur une mécanique drive-to-store du 19 mai au 22 juin 2021 et articulée autour d’un volume de cagnottage accru, de bons d’achats adaptés et d’un challenge commerçants, cette opération a bénéficié directement au taux de transformation et au chiffre d’affaires des 920 commerçants au sein des 24 centres participant au programme de fidélité. Mercialys a constaté qu’en moyenne 1€ de bon d’achat a permis de générer plus de 8€ de chiffre d’affaires dans ses galeries. La digitalisation du programme de fidélité offre par ailleurs à la Société la possibilité de collecte et d’analyse des transactions, avec un total de 2,5 M€ de chiffre d’affaires généré auprès de ses enseignes par les clients Prim’Prim’ dans le cadre de cette opération. Couplée au recrutement accru de participants au programme de fidélité sur cette période (+30% de contacts qualifiés enregistrés depuis la réouverture), elle renforce la compréhension toujours plus fine des habitudes et besoins concrets des clients finaux, au service de la performance de Mercialys et de ses locataires.

II. Les comptes à fin juin 2021 reflètent les effets des mesures de soutien au titre de 2020 et des fermetures de 2021

Impacts dans les comptes à fin juin 2021 des mesures d’aides accordées aux locataires au titre des deux confinements de 2020

La poursuite en 2021 de la crise sanitaire liée à la Covid-19 a engendré des impacts sur les indicateurs opérationnels du 1^er semestre 2021, tels que détaillés au point III du présent communiqué.

Les mesures de soutien aux enseignes mises en œuvre par Mercialys au titre des deux phases de confinement de 2020 ont également eu des effets dans les comptes clos au 30 juin 2021.

D’une part, Mercialys avait déterminé une enveloppe d’aides maximum de 13,5 M€ afin de soutenir ses locataires face aux impacts économiques du 1^er confinement de 2020 (15 mars – 11 mai). 9,4 M€ avaient donné lieu à des accords aboutis à fin 2020, les 4,1 M€ restants correspondant à des négociations non finalisées à fin d’année. Les comptes à fin juin 2021 reflètent comme suit l’avancée de ces négociations :

– 1,7 M€ de nouveaux avoirs émis et à émettre ayant donné lieu à une reconnaissance à 100% dans les comptes au 30 juin 2021, au niveau des loyers facturés. Ces avoirs étant relatifs à des créances douteuses provisionnées à fin décembre 2020 dans les comptes de Mercialys, ils ont entrainé des reprises de provisions pour créances douteuses à due concurrence. Dès lors ces allégements de loyers sont neutres sur le résultat de la Société. Le solde de l’enveloppe d’aides de 13,5 M€ au titre du 1^er confinement, soit 2,4 M€, pourra faire l’objet d’un traitement analogue en cas de finalisation de négociation avec les enseignes restantes ;

– 0,7 M€ d’impact de lissage comptable, reconnu au niveau des loyers facturés, lié aux négociations conclues en 2020. Pour rappel 6,4 M€ de négociations de 2020 ont fait l’objet d’un étalement comptable sur la durée résiduelle des baux, dont 1,1 M€ déjà reconnus dans les comptes à fin décembre 2020. Le solde de 4,5 M€ sera reconnu de façon étalée sur le 2^nd semestre 2021 et sur les exercices 2022 à 2026, à hauteur respectivement de 0,7 M€, 1,4 M€, 1,3 M€, 0,6 M€, 0,3 M€ et 0,1 M€.

D’autre part, les négociations se sont poursuivies avec les enseignes au titre du 2^ème confinement de 2020 (30 octobre – 28 novembre) :

– En ligne avec les préconisations du Gouvernement français, Mercialys avait proposé aux commerçants impactés par le 2^ème confinement de 2020 la gratuité partielle des loyers au titre du 4^ème trimestre 2020. Le poids de cette mesure avait été estimé à 6,3 M€ et intégralement enregistré dans les comptes à fin décembre 2020 au niveau des loyers facturés sous forme de provisions pour avoirs à émettre. Au cours du 1^er semestre 2021, les négociations avec les enseignes ont abouti à un montant effectif de 5,4 M€ d’avoirs émis ou à émettre, soit un niveau inférieur à l’estimation initiale de Mercialys. La reprise des provisions pour avoirs à émettre donne donc lieu à un produit net au niveau des loyers facturés à fin juin 2021 de 0,9 M€ relatif à la part de ces provisions devenues sans objet ;

– N’étant pas en mesure de quantifier les mesures d’aides spécifiquement dédiées aux enseignes de restauration assise, Mercialys avait également intégré dans ses comptes à fin décembre 2020 0,5 M€ de provisions pour dépréciation de créances douteuses associées aux impayés de ce segment d’activité pour le mois de novembre 2020. Le total des aides finalement accordées à ce titre au cours du 1^er semestre 2021 s’est établi à 0,4 M€, engendrant là aussi un produit net du montant du différentiel de 0,2 M€, devenu sans objet, lors de la reprise des provisions pour dépréciation de créances douteuses ;

– Enfin, un mécanisme de crédit d’impôt a été mis en place par le Gouvernement français en 2020 au titre des aides accordées par les bailleurs dans le cadre du 2^ème confinement, avec des limitations par typologie de locataires et sous réserve de transmission par ceux-ci d’informations déterminées. Mercialys n’avait comptabilisé aucun impact à ce titre dans les comptes au 31 décembre 2020. Compte tenu des mesures d’aides décrites ci-avant mises en place au 1^er semestre 2021 pour la période du 2^ème confinement de 2020, la Société a enregistré dans ses comptes au 30 juin 2021, au niveau des loyers nets, un produit de 0,5 M€ reflétant ce crédit d’impôt. Des produits complémentaires devraient être constatés dans les prochains mois au fur et à mesure de la réception des dossiers des locataires et de l’octroi des allègements de loyers.

Les effets de la crise sanitaire s’étant étendus à 2021, ils ont eu pour corollaire un ralentissement de la normalisation du taux de recouvrement au titre de l’exercice 2020. Pour rappel, le risque résiduel sur l’exercice passé avait été couvert dans les comptes au 31 décembre 2020 par la reconnaissance d’une provision exceptionnelle de 13,2 M€ relative aux impayés de loyers et charges des 2^ème et 3^ème trimestres 2020 (y compris donc les 4,1 M€ de reliquat d’enveloppe d’aides non encore allouées alors au titre du 1^er confinement).

Mercialys a poursuivi au 1^er semestre 2021 les négociations avec ses enseignes et ses actions de recouvrement concernant les loyers et charges quittancés en 2020, entrainant le paiement par les enseignes de 4,1 M€ au titre des loyers et charges des 2^ème et 3^ème trimestre 2020. La régularisation de ces arriérés a permis la génération d’un produit lié à des reprises de provisions pour dépréciation de créances douteuses sur la provision exceptionnelle de 13,2 M€ enregistrée à fin décembre 2020, à hauteur de 3,7 M€ dans les comptes à fin juin 2021. Ce montant vient s’ajouter aux impacts comptables précédemment décrits, ramenant le montant résiduel de la provision exceptionnelle à 7,8 M€ dans les comptes à fin juin 2021.

Le taux de recouvrement pour l’année 2020 est détaillé par trimestre dans le tableau ci-dessous. Il est présenté à la fois sur la base de la facturation de l’intégralité des loyers et charges hors taxes aux locataires (taux « brut »), mais aussi en tenant compte des montants liés aux allègements de loyers déjà consentis ou restant à consentir aux enseignes, ainsi que des provisions pour dépréciation de créances douteuses.

Depuis le 30 juin 2021, date de clôture des présents comptes semestriels, 0,6 M€ de loyers et charges complémentaires ont été recouvrés, portant le taux brut global de recouvrement de l’année 2020 à 88,6%.

Pas de mécanisme d’allègement des loyers par le bailleur au titre des fermetures administratives de 2021, l’État s’étant engagé à soutenir les commerçants pour couvrir leurs loyers et charges

Comme évoqué ci-avant, le secteur des centres commerciaux en France a été fortement impacté, dès janvier 2021, par les mesures gouvernementales au titre de la crise sanitaire. Le Gouvernement français a pris en parallèle l’engagement de mettre en place des aides, au-delà du fonds de solidarité et du mécanisme de couverture des charges fixes, devant permettre aux locataires subissant une fermeture administrative d’honorer notamment leurs loyers. La mise en œuvre de ces mesures de soutien tarde cependant à être déployée, ce qui pèse sur le taux de recouvrement des loyers et charges du 1^er semestre 2021. Compte tenu des engagements pris publiquement par le Gouvernement français, Mercialys n’a pas déterminé d’aides supplémentaires au titre des fermetures administratives du 1^er semestre 2021.

Le taux de recouvrement pour le 1^er semestre 2021 est détaillé par trimestre dans le tableau ci-dessous. Mercialys n’ayant consenti aucun allègement de loyers à ses locataires sur cette période, il s’agit d’un taux de recouvrement « brut » tel que défini précédemment.

Depuis le 30 juin 2021, date de clôture des présents comptes semestriels, 2,3 M€ de loyers et charges complémentaires ont été recouvrés, portant le taux global de recouvrement du 1^er semestre 2021 à 76,9%.

Au total, les impacts de la crise sanitaire décrits ci-avant s’établissent comme suit :

(1) -2,4 M€ constitués de -1,7 M€ de nouveaux avoirs émis ayant donné lieu à une reconnaissance à 100% dans les comptes au 30 juin 2021 au titre du 1^er confinement de 2020, et -0,7 M€ de lissage comptable lié aux négociations de 2020 au titre du même confinement ;

(2) +0,5 M€ constitués de -5,4 M€ d’avoirs émis au titre des négociations du 2^ème confinement,

+6,3 M€ de reprise de provisions pour avoirs à émettre en corollaire (générant donc un produit net de +0,9 M€ sur la partie devenue sans objet) et -0,4 M€ liés aux avoirs émis et à émettre au titre du mois de novembre 2020 pour les enseignes de restauration assise ;

(3) +5,4 M€ constitués de +1,7 M€ de reprise de provisions pour créances douteuses corollaire des nouveaux avoirs émis au titre du 1^er confinement de 2020, et +3,7 M€ de reprise de provisions pour créances douteuses liées au recouvrement complémentaire au titre de 2020 ;

(4) +0,5 M€ constitués de +0,5 M€ de reprises de provisions pour dépréciation de créances douteuses liées aux loyers au titre du mois de novembre 2020 pour les enseignes de restauration assise (générant donc un produit net de +0,2 M€ sur la partie devenue sans objet) ;

(5) +0,5 M€ constitués de +0,5 M€ de crédit d’impôt reconnu à date dans le cadre de la documentation à transmettre par les enseignes ayant bénéficié d’allègements de loyers au titre du 2^ème confinement de 2020.

III. Activité et résultats du 1^er semestre 2021

La fréquentation des sites de Mercialys⁴ a très fortement rebondi dès la réouverture des centres le 19 mai 2021, soulignant l’attachement des français à leurs commerçants et plus largement l’attractivité du commerce physique. Le nombre de visites enregistrées entre le 19 mai et le 30 juin 2021 sur les centres de Mercialys s’établit à 91% du niveau pré-crise constaté en 2019. Sur l’ensemble du 1^er semestre la fréquentation affiche un recul de -12,2% vs. le 1^er semestre 2020, surperformant de 60 pb l’indice national du CNCC, alors que ce dernier bénéficie pourtant d’un effet de base favorable du fait de la fermeture au 1^er semestre 2020 des très grands centres commerciaux jusqu’à début juillet, qui ont pu réouvrir le 19 mai 2021, en même temps que les autres formats commerciaux.

Compte tenu des nombreux mois de fermeture, l’appréciation de l’évolution du chiffre d’affaires des commerçants sur l’ensemble du 1^er semestre 2021 est non pertinente. Mercialys relève néanmoins une très bonne performance des enseignes de ses centres depuis la réouverture des commerces, avec un mois de mai 2021 affichant une hausse moyenne de +8,4% vs. mai 2020, alors même que les magasins sont restés fermés 8 jours de plus en mai 2021 qu’en mai 2020. Le mois de juin 2021 affiche pour sa part une hausse du chiffre d’affaires des commerçants de +5,6% vs. juin 2020. Pour rappel, le chiffre d’affaires des commerçants à l’issue du 1^er confinement en 2020 s’était déjà établi en hausse de +0,6% en juin 2020 vs. juin 2019.

L’analyse du taux d’effort⁵ se confronte aux mêmes limites que celle des chiffres d’affaires du fait des périodes de fermeture imposées aux commerces. Pour rappel, ce ratio s’établissait à un niveau très mesuré au 31 décembre 2019 de 10,4%.

Le taux de vacance financière courante⁶ s’établit à 4,0% au 1^er semestre 2021, en légère hausse par rapport au niveau de 3,8% constaté à fin 2020. Les locataires ayant quitté les sites au 1^er semestre 2021 pèsent pour 100 pb, dont plus de la moitié fait d’ores et déjà l’objet de démarches avancées de recommercialisation. Ces départs pèsent néanmoins sur la croissance organique du 1^er semestre 2021 et figurent sur la ligne « Actions menées sur le parc » au sein du tableau figurant en page 8.

La crise sanitaire est intervenue dans un contexte où l’industrie du commerce était déjà fragilisée par les mouvements sociaux et un moindre intérêt des consommateurs pour certains acteurs, notamment issus du secteur du textile. Si cet environnement a engendré une pression sur les loyers de Mercialys, celle-ci est restée limitée au regard du caractère extrême de la situation économique et sociale traversée, et ne traduit pas de changement fondamental de paradigme dans la relation entre commerçants et bailleurs.

Mercialys a en effet constaté une réversion négative limitée de -6,5% sur les baux ayant fait l’objet d’un renouvellement ou d’une recommercialisation au cours du 1^er semestre 2021, se traduisant par une baisse d’environ -0,7 M€ sur la base locative de 8,6 M€ représentée par les 149 baux signés (soit 5% de la base locative totale de la Société). Ces résultats intègrent les négociations spécifiques à l’enseigne Camaïeu, qui fait partie des rares chaines du patrimoine de Mercialys à avoir fait l’objet d’un redressement judiciaire et d’une reprise par un nouvel investisseur. En dehors de cette situation particulière, la réversion générée au 1^er semestre 2021 se serait établie à -5,4%.

Les négociations avec les enseignes se poursuivent afin de sécuriser les flux locatifs de Mercialys et portent en cumul à date sur 12,4% de la base locative. En prenant en compte depuis le 1^er janvier 2021 l’ensemble des renouvellements et recommercialisations de baux, ainsi que les négociations avancées (bons pour accord), Mercialys constaterait un ajustement limité de -1,2 M€ de sa base locative totale, soit -0,7%.

À noter que depuis le début de la crise sanitaire 669 avenants à des baux ont été signés, portant sur l’attribution d’aides au titre des deux confinements de 2020. Environ 5% d’entre eux ont engendré un impact négatif sur le loyer facial, démontrant qu’en grande majorité les enseignes n’ont pas engagé de négociations fondamentales sur les niveaux de loyers.

Par ailleurs, en contrepartie des aides au titre des deux confinements de 2020, un allongement moyen de 8,8 mois de la durée ferme des baux de Mercialys sur l’ensemble de son portefeuille a été obtenu, contribuant à sécuriser son profil de loyers. Cette pérennisation des enseignes au sein des centres, et donc des flux locatifs associés, a pu prendre la forme de renouvellements anticipés, de reports d’échéance triennale, ou de renonciations à la prochaine échéance triennale.

Contacts

Contact analystes / investisseurs / presse :
Alexandre Leroy

Tél : +33 1 82 82 75 63

Email : aleroy@mercialys.com

Read full story here