RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2014
Paris, jeudi 24 juillet 2014
  • Réservations de logements neufs en légère hausse au 1er semestre 2014, en ligne avec nos prévisions
  • Immobilier résidentiel France : 4.537 réservations nettes de logements, soit une hausse de 2,2% en volume et un recul de 5,1% en valeur par rapport au S1 2013. Accélération du développement de Nexity grâce à l’acquisition de PERL, aux côtés du management de la société
  • Immobilier d’entreprise : prises de commandes du semestre de 21 millions d’euros
  • Services immobiliers aux particuliers : activité marquée par l’acquisition d’Oralia avec l’intégration de 164.000 lots supplémentaires dans le portefeuille de Nexity
  • Backlog à fin juin 2014 : 3,3 milliards d’euros. Le backlog de l’Immobilier résidentiel reste stable à 2,9 milliards d’euros et représente 19 mois d’activité de promotion[1]

Résultats financiers[2] conformes aux annonces de Nexity

  • Chiffre d’affaires semestriel de 1,11 milliard d’euros, en retrait par rapport au S1 2013 (1,27 milliard d’euros), du fait notamment de la baisse du chiffre d’affaires de l’Immobilier d’entreprise
  • Résultat opérationnel courant de 73,2 millions d’euros (contre 85,3 millions au premier semestre 2013) ; taux de marge stable (6,6%) par rapport au 1er semestre 2013 (6,7%)
  • Endettement net de 207 millions d’euros au 30 juin 2014. Réaménagement du financement du Groupe grâce à la réalisation de deux émissions obligataires pour un montant cumulé de 351 millions d’euros au cours du semestre

Confirmation des perspectives 2014[3]

  • Immobilier résidentiel : niveau d’activité de l’ordre de 10.000 réservations nettes, soit un niveau comparable à 2013, dans un marché difficile, avec un redressement attendu à partir de 2015
  • Immobilier d’entreprise : prises de commandes d’au moins 100 millions d’euros
  • Chiffre d’affaires consolidé 2014 supérieur à 2,5 milliards d’euros
  • Objectif de résultat opérationnel courant 2014 d’au moins 170 millions d’euros
  • Sur la base de ces perspectives, le Groupe pourra envisager de proposer à ses actionnaires la reconduction en 2015 d’un dividende de 2 euros par action.


Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :

« En immobilier résidentiel, le marché français a connu depuis le début de l’année, et particulièrement au deuxième trimestre, des conditions particulièrement difficiles. La poursuite de la baisse du pouvoir d’achat des ménages, le choc de complexité réglementaire induit notamment par l’entrée en vigueur de la loi ALUR et, plus que tout, la baisse du moral des clients, se sont conjugués pour ralentir le rythme des mises en vente de logements, déjà historiquement bas, tant pour la clientèle investisseurs que pour les accédants à la propriété. Selon les statistiques du Ministère, le nombre de logements mis en chantier sur les 12 derniers mois a baissé de 9% (à fin mai 2014) par rapport aux 12 mois précédents. La production de logements en France s’établit donc sur une trajectoire de 300.000 nouveaux logements par an au mieux, à conditions inchangées.

Dans ce contexte, Nexity, qui avait annoncé en début d’année un objectif de l’ordre de 10.000 réservations nettes en 2014, au même niveau qu’en 2013, dans un marché étale, confirme son objectif pour l’année, mais estime que le marché français sera, au total, en repli par rapport à l’année précédente.

Le 25 juin 2014, le Premier Ministre, M. Valls, prenant la mesure de la gravité du problème du secteur de la construction, a annoncé une première série de mesures qui, si elles sont mises en oeuvre avec rapidité, pourraient contribuer à enrayer la baisse du marché dans les derniers mois de l’année, et devraient avoir un effet positif à moyen terme, à condition de s’inscrire dans un plan plus global et plus volontariste, condition nécessaire pour rétablir la confiance des particuliers acquéreurs et des investisseurs.

Avec un total de 4.537 réservations nettes au premier semestre 2014, en hausse de 2,2% d’une année sur l’autre, Nexity démontre donc sa résistance dans ce marché déprimé, grâce à la largeur et à la diversité de sa gamme de produits, à son positionnement pertinent en termes de prix, à sa force de frappe commerciale, et à la qualité de ses relations avec les bailleurs professionnels, qui ont généré 38% des réservations nettes de Nexity en immobilier résidentiel.

La baisse du chiffre d’affaires et du résultat opérationnel de Nexity constatée au premier semestre 2014 est conforme aux anticipations du Groupe, et ne remet pas en cause les objectifs donnés au marché en début d’année, qui sont pleinement confirmés par Nexity.

La marge opérationnelle de Nexity (6,6%) est globalement stable par rapport au premier semestre 2013, grâce à la bonne performance financière de l’Immobilier résidentiel, de l’Immobilier d’entreprise et des Services et Réseaux, dont le taux de marge amorce un redressement vers des niveaux correspondant aux objectifs du Groupe.

Le début de l’année 2014 a également été marqué par la finalisation de deux importantes opérations de croissance externe (Oralia et PERL), qui vont contribuer à accélérer le développement rentable du Groupe. »

***

Le jeudi 24 juillet 2014, le Conseil d’administration de Nexity, réuni sous la présidence d’Alain DININ, a examiné et arrêté les comptes consolidés du Groupe au 30 juin 2014, qui figurent en Annexe 2 du présent communiqué de presse. Les comptes semestriels 2014 ont fait l’objet d’un examen limité par les Commissaires aux comptes de la Société.

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Activité Commerciale S1 2014

Immobilier résidentiel

Le marché du logement neuf en France souffre d’un contexte économique encore plus difficile qu’en 2013 : la conjoncture économique dégradée, associée à une pression fiscale forte, pèse sur le moral et le pouvoir d’achat des ménages. Le maintien de taux d’intérêt bas par la Banque Centrale Européenne ne suffit pas à compenser cette tendance de fond. Rompant avec une longue série de mesures défavorables à une reprise du logement, le Gouvernement a annoncé, le 25 juin 2014, qu’il souhaitait adopter des mesures pour redynamiser le secteur de la construction et notamment le logement ; ces annonces pourraient inverser quelque peu la tendance, si des actions concrètes sont mises en oeuvre d’ici l’automne.

Malgré ce contexte dégradé, les réservations nettes de logements neufs en France réalisées par Nexity progressent de 2,2% en volume au premier semestre, à 4.537 réservations ; elles baissent de 5,1% en valeur, en raison d’un prix unitaire plus faible des réservations réalisées par les bailleurs professionnels (logement social) qui ont soutenu l’activité de Nexity sur l’ensemble de ce semestre. La bonne progression enregistrée sur le 1er trimestre 2014 s’est ralentie au cours du deuxième trimestre (-2% par rapport au deuxième trimestre 2013), tant sur le segment des investisseurs que sur celui des accédants à la propriété. L’entrée en vigueur de la loi ALUR a, en outre, retardé quelque peu la transformation des promesses de vente en actes authentiques.

Le premier semestre 2014 a par ailleurs été marqué par un nombre moins élevé de lancements commerciaux (-18% en nombre de lots par rapport à la même période de l’année précédente) : au deuxième trimestre, Nexity a volontairement réduit le nombre de lancements programmés, afin de tenir compte du ralentissement du rythme des réservations constaté.

Réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir – FRANCE (lots et M?) S1 2014 S1 2013
Ecart %
Logements (nombre de lots) 4.537 4.441 +2,2%
Terrains à bâtir (nombre de lots) 873 891 -2,0%
Total réservations logements et terrains à bâtir (nombre de lots) 5.410 5.332 +1,5%
Logements (M? TTC) 828 873 -5,1%
Terrains à bâtir (M? TTC) 71 67 +4,9%
Total réservations logements et terrains à bâtir (M? TTC) 899 940 -4,4%

La progression des réservations faites par les bailleurs professionnels (+16,4%) a été notable sur ce semestre compensant les moindres réservations des particuliers : les réservations des accédants à la propriété ont en effet reculé de 7,1% sur ce semestre et celles des investisseurs individuels, de 2,9%. Le contexte économique peu porteur et sans perspective claire d’amélioration retarde d’autant la concrétisation des projets immobiliers des ménages. Les réservations des investisseurs individuels représentent, à fin juin 2014, 31% du total des réservations, contre 32% fin juin 2013. 80% de ces réservations se sont faites dans le cadre fiscal du régime Duflot (75% au premier semestre 2013).

Les réservations réalisées par les bailleurs professionnels ont représenté 38% des réservations totales de Nexity. Le premier semestre 2014 bénéficie notamment de l’effet de la baisse du taux de TVA de 7% à 5,5% sur le logement social, annoncée en 2013 et appliquée à compter du 1er janvier 2014, et dont l’attente a conduit, en 2013, certains acteurs du logement social à repousser leurs projets à 2014. Le retour escompté des investisseurs institutionnels vers le secteur du résidentiel ne se concrétise pas, à ce stade.




Evolution des réservations de logements par clients – France (nombre de lots)
S1 2014 S1 2013 Ecart %
Clients accédants 1.405 31% 1.513 34% -7,1%
dont : – primo-accédants 1.104 24% 1.277 29% -13,5%
– autres accédants 301 7% 236 5% +27,5%
Investisseurs individuels 1.394 31% 1.435 32% -2,9%
Bailleurs professionnels 1.738 38% 1.493 34% +16,4%
Total réservations logements 4.537 100% 4.441 100% +2,2%

Le prix moyen des logements vendus en France, hors ventes en bloc aux bailleurs professionnels et ventes d’Iselection, est en retrait de 1,7% par rapport à l’année précédente. Une proportion moins importante des ventes réalisées en Île-de-France (42% contre 45% au premier semestre 2013) où le prix moyen (260 milliers d’euros) est largement supérieur à celui constaté en province (186 milliers d’euros) explique pour une part cette évolution à la baisse, l’autre facteur étant la diminution de la surface moyenne par logement.

Prix moyen de vente & Surface* – France S1 2014 S1 2013 Ecart %
Prix moyen TTC logement au m² (?) 3.801 3.835 -0,9%
Surface moyenne par logement (m²) 58,1 58,5 -0,8%
Prix moyen TTC par logement (k?) 220,7 224,5 -1,7%

* hors ventes en bloc et Iselection

Pour les opérations de logements neufs développées en France par Nexity, le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux reste très élevé (76% en moyenne sur le premier semestre) et le stock achevé détenu par le Groupe demeure toujours très faible, à 65 logements à fin juin 2014 (contre 66 au 31 décembre 2013).

Le potentiel d’activité[4] en logements neufs du pôle Immobilier résidentiel du Groupe en France représente près de 24.300 lots, et correspond à 2,5 années de réservations sur la base de l’activité sur 12 mois glissants. Cette offre commerciale permettra à Nexity de faire face, le moment venu et dans de bonnes conditions, au redémarrage du marché.

Les réservations de terrains à bâtir s’établissent à 873 unités, en recul de 2% par rapport au premier semestre 2013, avec un prix moyen des réservations nettes pour les particuliers qui progresse à 81 K?. Ce recul en volume s’inscrit dans un mouvement général de baisse qui continue à peser sur le marché de la maison individuelle. Selon l’Union des Maisons Françaises[5] , le nombre de ventes est en baisse de 3% environ sur les trois mois de mars à mai 2014, par rapport aux mêmes mois de l’année 2013.

A l’International, le niveau de réservation n’est pas significatif sur ce semestre.


Immobilier d’entreprise

Le début d’année a été impacté par un rebond des volumes placés (1,1 million de mètres carrés sur le 1er semestre 2014 en Île-de-France, source CBRE), mais il est surtout marqué par la réalisation de grosses transactions, peu nombreuses en 2013, ainsi que par un retour des investisseurs sur le marché des bureaux en Île-de-France. Néanmoins, le contexte économique pèse encore sur l’évolution à attendre de la demande placée en Île-de-France : ceci aboutit à un marché paradoxal, dans lequel l’optimisme des investisseurs contraste avec l’attentisme des utilisateurs. On note, enfin, toujours peu d’appétit du marché pour les opérations neuves ou restructurées non sécurisées, c’est-à-dire ne bénéficiant pas d’une pré-location totale ou partielle.

Au cours de ce 1er semestre 2014, Nexity n’a pas enregistré de commandes nouvelles significatives (21 millions d’euros). Compte tenu de son portefeuille de projets en phase avancée de montage, le Groupe est confiant quant à l’atteinte de son objectif annuel de prises de commandes de 100 millions d’euros au minimum.

Services et Réseaux

Les activités de Services immobiliers intègrent, depuis le 1er avril 2014, Oralia qui gère 164.000 lots au 30 juin 2014. Le portefeuille total comprend désormais 944.000 lots en gestion dans les Services immobiliers aux particuliers. A périmètre constant, le taux d’attrition est resté contenu à 2,4% par rapport à fin décembre 2013. Grâce à l’acquisition d’Oralia, Nexity renforce sa position dans les grandes agglomérations françaises (essentiellement à Paris et Lyon) et conforte sa position de N°2 dans l’activité d’administration de biens. Dans les Services immobiliers aux entreprises, les surfaces en gestion s’élèvent à 12 millions de mètres carrés au 30 juin 2014, en progression de 5,6% par rapport à fin décembre 2013, grâce à la signature d’un important mandat.

Dans les activités de Réseaux, le nombre de compromis enregistrés au premier semestre 2014 par Century 21 et Guy Hoquet l’Immobilier est en baisse de 7,1% par rapport à l’année précédente, suite à un deuxième trimestre difficile, ce qui laisse augurer, pour le second semestre 2014, d’un marché de la transaction dans l’ancien orienté à la baisse. La mise en application de la loi ALUR retarde la transformation des compromis de vente en actes notariés. Par ailleurs, le nombre d’agences franchisées a très légèrement baissé, avec 1.256 agences à fin juin 2014 contre 1.261 à fin décembre 2013.

Régénération urbaine (Villes & Projets)

A fin juin 2014, le potentiel foncier de l’activité de régénération urbaine de Nexity (Villes & Projets) s’élève à 615.100 mètres carrés[6], en hausse de 10% par rapport à fin décembre 2013 et se répartit pour 30% en province et 70% en Île-de-France. Ce potentiel foncier se décompose de la manière suivante : 43% de projets à vocation résidentielle, 27% de projets de bureaux, 27% de projets de locaux d’activité, et 3% en commerces.

Au cours du 1er trimestre 2014, le Groupe a acquis un premier terrain dans le cadre du projet d’aménagement des Acacias dans les hauts de Montreuil (Seine-Saint-Denis). L’ensemble de ce projet devrait représenter une superficie totale de 104.500 mètres carrés et Nexity sera promoteur sur une superficie de 63.350 mètres carrés. Les opérations initiées par les activités de régénération urbaine ont généré un chiffre d’affaires pour les activités de promotion du Groupe de 80,8 millions d’euros au 1er semestre 2014 (dont 8,5 millions d’euros en Immobilier d’entreprise et 72,3 millions d’euros en Immobilier résidentiel), contre 148,2 millions d’euros au 30 juin 2013. Cette activité représente ainsi au 1er semestre 2014 près de 10% du chiffre d’affaires réalisé par les activités de promotion du Groupe.


INFORMATIONS FINANCIÈRES RELATIVES AU 1ER SEMESTRE 2014

La norme IFRS 11 « Partenariats », d’application obligatoire depuis le 1er janvier 2014 entraîne la comptabilisation des co-entreprises par mise en équivalence (alors qu’elles étaient antérieurement consolidées par intégration proportionnelle). Pour Nexity, les co-entreprises sont principalement des opérations de copromotion en Immobilier résidentiel et en Immobilier d’entreprise. Pour son reporting opérationnel qui sert de base au pilotage du Groupe, Nexity continue d’intégrer les co-entreprises selon le mode proportionnel, car il considère que cette présentation traduit mieux la mesure de sa performance et de ses risques en termes de chiffre d’affaires, de résultat opérationnel, de besoin en fonds de roulement, ou d’endettement. L’information sectorielle reflète le reporting opérationnel.

Les opérations de croissance externe menées par le Groupe modifient le périmètre de la façon suivante :

  • Oralia est intégré au pôle Services et Réseaux, depuis le 1er avril 2014. Les données comptables et financières présentées ci-après intègrent donc la contribution d’Oralia sur un trimestre.
  • PERL, acquis le 28 mai 2014, ne sera consolidée dans les comptes du pôle Immobilier résidentiel de Nexity qu’à compter du 1er juillet 2014 et n’a donc pas d’impact sur les comptes du premier semestre (hormis les variations des actifs financiers et de la trésorerie, induites par l’acquisition de 76,4% de PERL).

Chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires consolidé du premier semestre 2014 s’établit à 1.114,6 millions d’euros (-12,4% par rapport au premier semestre 2013).

En millions d’euros S1 2014 S1 2013 Ecart %
Immobilier résidentiel 735,1 804,1 -8,6%
Immobilier d’entreprise 104,8 244,5 -57,1%
Services et Réseaux 230,2 220,4 +4,5%
Autres activités 44,4 2,7 na
Chiffre d’affaires* Groupe 1.114,6 1.271,7 -12,4%

* Les chiffres d’affaires de l’Immobilier résidentiel et de l’Immobilier d’entreprise (pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière) sont reconnus selon la méthode de l’avancement, c’est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l’avancement des coûts de construction engagés.

Le chiffre d’affaires du pôle Immobilier résidentiel s’élève à 735,1 millions d’euros, en baisse de 8,6% par rapport à la même période de 2013. La baisse du chiffre d’affaires réservé, intervenue fin 2011 et courant 2012 impacte, avec un retard de deux ans environ, le chiffre d’affaires comptabilisé à l’avancement par Nexity. Deux autres facteurs expliquent la baisse du chiffre d’affaires du logement : la mise en construction d’opérations de grande envergure, plus longues en délai de livraison qui ralentit la comptabilisation de revenus, ainsi que des rythmes de commercialisation moins soutenus.

En Immobilier d’entreprise, le chiffre d’affaires du semestre (104,8 millions d’euros) s’inscrit, comme anticipé, en baisse de 57,1% par rapport à un premier semestre 2013, qui avait bénéficié des fortes contributions des chantiers Solstys (Paris 8ème) et de l’immeuble T8 du programme d’aménagement « Paris Seine Rive gauche » (Paris 13ème). Sur ce semestre, les grandes opérations en cours « Eco Campus » à Châtillon (Hauts-de-Seine) et « Le Nuovo » à Clichy (Hauts-de-Seine) sont entrées en phase de gros oeuvre et leur contribution reste encore modeste dans le chiffre d’affaires du pôle.

Le chiffre d’affaires du pôle Services et Réseaux s’établit à 230,2 millions d’euros, en hausse de 4,5% par rapport au premier semestre 2013. Pour les activités de Services immobiliers aux particuliers, le chiffre d’affaires additionnel provenant de la consolidation sur le deuxième trimestre 2014 d’Oralia s’élève à 16,2 millions d’euros. Hors Oralia, l’activité des services immobiliers recule de 3% en raison de l’attrition du nombre de lots gérés et du faible niveau d’activité de transactions réalisées par Keops. Le chiffre d’affaires des activités des Réseaux (15 millions d’euros) résiste et affiche une légère progression de 1,6%.

Le chiffre d’affaires des Autres activités (44 millions d’euros) intègre un revenu non récurrent lié à la cession, en avril 2014, des parts du Groupe dans l’OPCI qui détenait l’immeuble Aviso, situé à Puteaux (Hauts-de-Seine).

Résultat opérationnel

Le résultat opérationnel de Nexity atteint 73,2 millions d’euros au premier semestre 2014 (contre 85,3 millions d’euros au premier semestre 2013) et présente un taux de marge quasi-stable à 6,6%.

En millions d’euros S1 2014 S1 2013
Immobilier résidentiel 58,6 63,9
% du chiffre d’affaires 8,0% 8,0%
Immobilier d’entreprise 13,2 23,5
% du chiffre d’affaires 12,6% 9,6%
Services et Réseaux 11,0 7,6
% du chiffre d’affaires 4,8% 3,4%
Autres activités (9,6) (9,8)
Résultat opérationnel 73,2 85,3
% du chiffre d’affaires 6,6% 6,7%

Le taux de marge opérationnelle du pôle Immobilier résidentiel se maintient à 8,0%, au même niveau que l’an dernier. Alors que l’activité de logement neuf en France voit sa marge progresser (9,1% contre 8,5% au 1er semestre 2013), celle de l’activité lotissement est en repli et la contribution de l’international au résultat opérationnel du pôle reste encore négative. Dans un environnement difficile, le Groupe affine encore le pilotage de ses coûts pour offrir à ses clients une offre tarifaire compétitive et en adéquation avec leurs ressources disponibles.

Le taux de marge opérationnelle du pôle Immobilier d’entreprise atteint un niveau élevé (12,6% contre 9,6% au premier semestre 2013) car il bénéficie sur le semestre d’éléments non récurrents (dénouement favorable d’un litige, reprises de provisions sur opérations livrées en 2013).

La contribution du pôle Services et Réseaux au résultat opérationnel s’élève à 11,0 millions d’euros contre 7,6 millions d’euros au 30 juin 2013, soit une progression de 45,5 % et un taux de marge opérationnelle de 4,8% (contre 3,4% au 1er semestre 2013). Malgré un semestre faible sur l’activité de transaction, le résultat des Services progresse en raison d’une meilleure maîtrise des charges et de la contribution d’Oralia sur le deuxième trimestre.

La hausse de résultat des activités de franchises (1,2 million d’euros contre 1,0 million d’euros fin juin 2013) provient essentiellement de la hausse du chiffre d’affaires qui permet de mieux amortir le poids des charges fixes.

Le résultat opérationnel des Autres activités reste inchangé à -9,6 millions d’euros. Il comprend notamment les charges non réparties de la holding, les frais d’étude et de structure de Villes & Projets[7], le résultat des activités innovantes en démarrage et les charges IFRS liées aux paiements en actions (pour un montant de 4 millions d’euros). Le désengagement à hauteur de 80% de l’activité d’asset management (ex-Nexity REIM) et de l’OPCI Aviso n’ont pas d’impact significatif dans les comptes au 30 juin 2014.

Résultat net

En millions d’euros S1 2014 S1 2013
Chiffre d’affaires

Résultat opérationnel
1.114,6

73,2
1.271,7

85,3
Résultat financier (6,3) (2,5)
Impôts sur les sociétés (27,0) (32,6)
Taxe sur dividende (3%) (3,2) (3,2)
Quote-part des résultats dans les sociétés mises en équivalence 0,4 0,0
Résultat net consolidé 37,1 47,1
Résultat net consolidé part du groupe 35,1 45,1

Le résultat financier ressort à -6,3 millions d’euros, contre -2,5 millions d’euros au premier semestre 2013, compte tenu principalement de l’augmentation de l’encours moyen des dettes utilisées, suite à la mise en place d’un emprunt obligataire en deux tranches pour un montant total de 171 millions d’euros en avril 2014 et d’un emprunt obligataire convertible de 180 millions d’euros en juin 2014, ainsi que de l’impact de taux d’intérêt plus bas sur la rémunération de la trésorerie de Nexity.

La charge d’impôts sur le premier semestre 2014 intègre, à hauteur de 3,2 millions d’euros, la contribution additionnelle de 3% sur les dividendes et la charge d’impôt sur les bénéfices pour 27,0 millions d’euros. Hors prise en compte de cette contribution, le taux effectif de l’impôt sur ce semestre représente 40,4%, soit un taux identique à celui de l’année 2013.

Le résultat net part du Groupe s’élève à 35,1 millions d’euros pour la période, contre 45,1 millions d’euros au premier semestre 2013.


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Nexity : Résultats du premier semestre 2014

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En millions d’euros 30 juin 2014 31 déc 2013 Var. en M?
Immobilier résidentiel 598 533 +65
Immobilier d’entreprise (51) (71) +20
Services et Réseaux (58) (52) -5
Autres activités 93 80 +13
BFR d’exploitation 583 490 +93
Impôt sur les sociétés 25 (12) +37