Communiqué de presse

RÉsultats ANNUELS 2015

Paris, le 9 février 2016

2015 : UNE ANNÉE MARQUÉE PAR DES AVANCÉES STRATÉGIQUES MAJEURES

Cash-flow net courant par action à 2,16 ?, supérieur à l’objectif initial de février 2015 (2,10-2,15 ?)

Performances opérationnelles et financières solides

  • Intégration réussie de Corio : synergies de coûts plus importantes et réalisées plus rapidement s’élevant à 34 millions d’euros en 2015 et attendues à 67 millions d’euros en 2017 ;
  • Revenus locatifs nets centres commerciaux : +3,4 % à périmètre constant[1] sur 12 mois ;
  • Chiffres d’affaires des commerçants : +4,4 % à périmètre constant[2] sur 12 mois ;
  • Coût de la dette inférieur à 2,5 % (-50 pbs) et ratio Loan-to-Value stable sur 12 mois à 39,2 % ;
  • Cash-flow net courant par action : 2,16 euros soit +4,2 % ;
  • Portefeuille d’actifs commerciaux de 22,1 milliards d’euros : +5,1 % à périmètre constant1 [3] ;
  • EPRA NAV : 34,7 euros par action (+8,0 %) ; EPRA NNNAV : 33,2 euros par action (+12,2 %) ;
  • Dividende : 1,70 euro par action (+6,3 %)[4];

Accélération de la transformation du portefeuille de centres commerciaux

  • Renforcement de la couverture de villes européennes grâce à l’ajout des centres commerciaux leaders de Corio et les acquisitions de Plenilunio (Madrid, Espagne) et d’Oslo City (Norvège) offrant un solide potentiel de croissance ;
  • Profil du portefeuille encore amélioré grâce à près de 850 millions d’euros de cessions ;


Klépierre est idéalement positionné pour accélérer la création de valeur

  • Pipeline de développement de 3,6 milliards d’euros ;
  • 3 projets majeurs livrés en 2017 : extension de Val d’Europe, premières phases de Prado (France) et de Hoog Catharijne (Pays-Bas) ;
  • Déploiement de l’expertise retail et opérationnelle de Klépierre sur l’ensemble du portefeuille afin d’accélérer la transformation des magasins et la promotion d’initiatives uniques en matière de marketing et d’animations ; multiplication des innovations, en particulier au travers d’outils digitaux.


Laurent Morel, Président du Directoire de Klépierre, a déclaré : « Portée par une feuille de route claire d’optimisation de l’ancrage territorial et d’excellence opérationnelle, l’année 2015 a été particulièrement intense. En effet, nous avons généré une croissance organique solide tout en menant à bien à la fois l’intégration rapide de Corio et la mise en oeuvre d’initiatives majeures visant à améliorer le profil de notre portefeuille. Ces efforts se sont une nouvelle fois traduits par une forte création de valeur pour nos actionnaires, reflétée dans la croissance significative du cash-flow net courant par action. Pour les années à venir, je suis confiant dans notre capacité à extraire encore plus de valeur de notre plateforme de 22 milliards d’euros de centres commerciaux leaders en Europe continentale, qui offre un net avantage compétitif aux enseignes internationales désireuses de se développer au bon endroit avec le bon format. »

***

SOLIDES PERFORMANCES OPERATIONNELLES

Intégration réussie de Corio avec des synergies de coûts excédant l’objectif initial

Le 8 janvier, 2015, le portefeuille de 7 milliards d’euros de Corio a été intégré dans Klépierre, ce qui a enrichi le portefeuille d’actifs du Groupe d’un grand nombre de centres commerciaux leaders et accru sa couverture des villes les plus dynamiques d’Europe portant ainsi sa valeur totale à 22,1 milliards d’euros (hors droits). L’intégration a été rapidement menée et a conduit à la génération de synergies de coûts de 34 millions d’euros en 2015 (19 millions d’euros de synergies de financement et 15 millions d’euros de synergies de frais généraux et administratifs), qui devraient atteindre 67 millions d’euros par an en 2017.

Chiffres d’affaires des commerçants : +4,4 % pour l’ensemble de l’année 2015

A périmètre constant[5], les chiffres d’affaires des commerçants ont enregistré des croissances solides dans les centres commerciaux Klépierre : la hausse est de 4,4 % sur l’ensemble de l’année 2015 par rapport à 2014 (+3,8 % à périmètre constant hors extensions). La performance des chiffres d’affaires des commerçants a été supérieure à celle des indices nationaux dans la plupart des pays.

En France-Belgique, les chiffres d’affaires des commerçants ont progressé de 2 %, principalement grâce (i) aux performances robustes réalisées par les enseignes ayant rénové leurs magasins ou qui en ont adapté le format (ii) à l’accélération des campagnes de re-tenanting (iii) et a l’introduction de marques category-killer dans chaque segment du mix enseignes. Les centres commerciaux français ont surperformé l’indice national des ventes (CNCC) de 200 points de base au cours des onze premiers mois de l’année. En Italie, les chiffres d’affaires des commerçants ont enregistré une hausse de 5,8 % sur l’ensemble de l’année, portés par un environnement économique plus favorable et une plateforme de centres commerciaux unique avec des centres comme Porta di Roma (Rome), Le Gru (Turin) et Campania (Naples) ayant une nouvelle fois démontré leur leadership. En Scandinavie, les chiffres d’affaires des commerçants étaient en hausse de 3,0 %, portés par la Suède (+7,9 %), Emporia à Malmö ayant enregistré la plus forte progression, et le Danemark (+3,7%), où Field’s a renforcé sa position en tant que centre commercial dominant de la région de Copenhague. La Norvège a enregistré une légère contraction au niveau des ventes (-0,8 %). En Ibérie, les centres commerciaux Klépierre ont bénéficié de la solide reprise économique : leurs ventes ont cru de 7,0 %. En Europe centrale/Turquie, les chiffres d’affaires des commerçants s’inscrivent en hausse de 7,3 %, sous l’effet des croissances enregistrées en Turquie (+15,3 %), en Hongrie (+11,5 %) et en République tchèque (+7,6 %) contrebalancées par la Pologne (-1,9 %). En Allemagne, les chiffres d’affaires des commerçants (+14,8 %) traduisent les bonnes performances de Centrum Galerie (Dresde) après l’ouverture de Primark et de Boulevard Berlin suite à celle d’un nouveau supermarché.

Croissance organique soutenue

Les revenus locatifs nets des centres commerciaux ont atteint 1 035,0 millions d’euros, soit une hausse de 328,1 millions d’euros (+46,4 %) à périmètre courant par rapport à 2014. Ils comprennent (i) les revenus locatifs nets supplémentaires de 360,6 millions d’euros provenant des anciens actifs de Corio[6] consolidés depuis le 1er janvier 2015 et la contribution de Plenilunio (Madrid) acquis en mars 2015, (ii) une baisse de 53,0 millions d’euros due aux cessions d’actifs, (iii) une augmentation de 25,4 millions d’euros reflétant la croissance des revenus locatifs nets à périmètre constant et (iv) une baisse de 4,9 millions d’euros liée aux effets de change.

À périmètre constant et sur une base pro forma, les revenus locatifs nets des centres commerciaux sont en hausse de 3,4 % sur l’année, soit une surperformance de 300 points de base par rapport à l’indexation des loyers. Toutes les régions, à l’exception de l’Allemagne et des Pays-Bas, ont dégagé des taux de croissance supérieurs à 3,0 %. Dans les pays les plus performants, la croissance a également été stimulée par une amélioration du recouvrement des loyers, une diminution globale du taux de vacance et des loyers variables plus élevés.

Près de 1 900 baux ont été signés au cours de l’année, ce qui s’est traduit par 28,0 millions d’euros de loyers minima garantis additionnels en base annuelle. Ces signatures comprennent 1 530 baux renouvelés ou recommercialisés, représentant 12,5 millions d’euros de loyers minima garantis additionnels en base annuelle, soit un taux de réversion moyen de 11,6 %. Le taux de vacance des centres commerciaux (format EPRA), plus élevé dans les actifs provenant de Corio, a été réduit sur l’ensemble du Groupe de 60 points de base par rapport au 30 juin 2015 (4,4 %) pour atteindre 3,8 %, traduisant la capacité de Klépierre à extraire des revenus additionnels des actifs Corio.

Les revenus locatifs nets sont en hausse de 3,0 % en France-Belgique, soit une surperformance de 320 points de base par rapport à l’indexation des loyers (-0,2 %), reflétant la contribution positive des campagnes de re-tenanting. Le portefeuille italien a enregistré une hausse de 3,3 %, soit une surperformance de 320 points de base par rapport à l’indexation des loyers (+0,1 %). En Scandinavie, la croissance des revenus locatifs nets à périmètre constant a atteint 4,8 %, stimulée par les solides performances des trois pays, en particulier celle du Danemark. En Ibérie, les revenus locatifs nets ont progressé de 4,2 %. Au Portugal la croissance est de 4,7 %. En Europe centrale/Turquie, tous les pays ont contribué à la hausse de 4,4 %. La performance de la Hongrie a été particulièrement robuste et a plus que compensé l’impact des cessions réalisées en 2015 (5 centres) et en octobre 2014 (1 centre). Aux Pays-Bas, les revenus locatifs nets étaient légèrement en baisse à périmètre constant (-0,8 %). En Allemagne, ils sont restés stables.

SOLIDES PERFORMANCES FINANCIÈRES

Cash-flow net courant par action à 2,16 euros : +4,2 % par action

Le cash-flow d’exploitation a atteint 966,6 millions d’euros, soit une hausse de 41 % par rapport à l’ensemble de l’année 2014. Les charges d’intérêts nettes – 141,2 millions d’euros – enregistrent une baisse de 24,7 % par rapport à 2014 sous l’effet d’une diminution du coût de l’endettement et de l’optimisation de la structure financière. Le cash-flow net courant part du groupe a atteint 663,1 millions d’euros, soit une progression de 63,1 %. Le cash-flow net courant par action a atteint 2,16 euros, soit une hausse de 4,2 %.

Valeur du portefeuille de centres commerciaux à 21,7 milliards d’euros : + 5,3 % à périmètre constant[7] sur 12 mois

Au 31 décembre 2015, la valeur du portefeuille de centres commerciaux, hors droits, était de 21,7 milliards d’euros, soit une progression de 8,4 milliards d’euros par rapport au 31 décembre 2014 (+63,0 %) principalement due aux acquisitions de Corio, de Plenilunio et d’Oslo City. L’évolution de la valeur du portefeuille à périmètre courant comprend également l’impact des taux de change liés aux devises scandinaves.

En part du groupe, la valeur du portefeuille de centres commerciaux atteint 18,4 milliards d’euros (+0,8 milliard d’euros ; hors droits) soit une progression de 5% à périmètre constant sur 12 mois7. Le taux de rendement moyen du portefeuille s’est établi à 5,7 %, soit une compression de 40 points de base par rapport au 31 décembre 2014 pro forma (y compris Corio).

En ajoutant les autres activités (actifs de commerces en France), la valeur totale du portefeuille (hors droits) atteint 22,1 milliards d’euros en part totale et 18,8 milliards d’euros en part groupe.

EPRA NAV à 34,7 euros par action : +8,0 % sur 12 mois

L’EPRA NAV par action s’est établi à 34,7 euros à comparer à 32,1 euros au 31 décembre 2014. La progression de l’EPRA NAV atteint 8,0% et reflète (i) la contribution du cash-flow sur la période (+2,16 euros) (ii) la hausse des valeurs d’actifs à périmètre constant (+3,0 euros)[8] (iii) le paiement des dividendes (-1,3 euro) ainsi que (iv) les coûts de transaction et les ajustements liés à la comptabilisation du prix d’acquisition de Corio (-0,3 euro). L’EPRA NNNAV atteint 33,2 euros par action, soit une progression de 12,2 % par rapport au 31 décembre 2014.

Poursuite de l’amélioration du profil financier

Au 31 décembre 2015, l’endettement net consolidé était de 8,9 milliards d’euros, contre 5,3 milliards d’euros au 31 décembre 2014. Cette hausse est due essentiellement à la consolidation de l’endettement de Corio pour un montant total nominal de 3,2 milliards d’euros. Le ratio Loan-to-Value est resté stable sur une base pro forma (y compris Corio) par rapport au 31 décembre 2014, à 39,2 %.
Au cours de l’année, Klépierre a procédé au rachat d’obligations existantes pour un montant total de 0,4 milliard d’euros et à celui de placements privés américains (USPP) pour un montant de 0,9 milliard d’euros. Le Groupe a également renégocié et allongé la durée de ses facilités de crédit bancaires renouvelables pour un montant total de 1,6 milliard d’euros tout en émettant de nouvelles obligations pour un montant de 1,2 milliard d’euros. Ces nouveaux financements étaient assortis d’une maturité moyenne de plus de 7 ans et d’un coût moyen de 1,7 %, ils sont venus remplacer des financements à la maturité moyenne de moins de 3 ans et d’un coût moyen de 4,8 %.

Au 31 décembre 2015, la durée moyenne de la dette était de 5,5 ans (contre 5,3 ans au 31 décembre 2014, sur une base pro forma). Le coût moyen de la dette sur la période a continué de baisser pour s’établir à moins de 2,5 %. Ce pourcentage reflète le faible niveau des taux d’intérêt à court terme, la restructuration du portefeuille de couverture et les premiers impacts positifs (-19 millions d’euros) des synergies de coûts financiers suite à l’intégration de Corio. En 2015, 60% des dettes acquises de Corio ont été refinancées. L’impact total des synergies de coûts financiers devrait atteindre 32 millions d’euros en 2016.

NOUVELLE AUGMENTATION DU DIVIDENDE PAR ACTION

Le Conseil de surveillance proposera aux actionnaires réunis en assemblée générale le 19 avril 2016, le paiement d’un dividende de 1,70 euro par action au titre de l’exercice 2015, entièrement en numéraire, contre 1,60 euro pour l’exercice 2014 (+ 6,3 %). Ce dividende reflète un taux de distribution de 81 % du cash-flow net courant en part du groupe et proviendra à hauteur de 0,5 euro de l’activité SIIC de Klépierre. La date de versement proposée est le 26 avril 2016 et la date de détachement le 22 avril 2016.

ACCÉLÉRATION DE LA ROTATION DES ACTIFS ET DE LA TRANSFORMATION DU PORTEFEUILLE

En 2015, Klépierre a de nouveau renforcé son portefeuille de centres commerciaux par des acquisitions ciblées majeures et des cessions sélectives.

Au mois de mars 2015, Klépierre a acquis Plenilunio, pour un montant total de 375 millions d’euros, l’un des principaux centres commerciaux de la région de Madrid (Espagne) couvrant 70 000 m² et accueillant chaque année plus de 11 millions de visiteurs. Au mois de décembre 2015, le Groupe a finalisé, pour un montant de 336 millions d’euros, l’acquisition d’Oslo City, le centre commercial leader de la Norvège en termes de chiffre d’affaires par m² et de fréquentation, situé sur le principal noeud de transports de la ville. Grâce à ces opérations, Klépierre a accru sa présence dans deux des capitales les plus riches et les plus dynamiques d’Europe.

En ligne avec sa stratégie d’allocation d’actifs, le Groupe a procédé à des cessions pour un montant total de 850 millions d’euros (hors droits), réalisées à leur valeur d’expertise. Ces ventes incluent principalement un portefeuille de 9 centres commerciaux de proximité aux Pays-Bas (pour un montant total de 730 millions d’euros), des galeries commerciales en Hongrie (5 actifs), en Pologne (1 actif) et en Espagne (1 actif) et 2 portefeuilles d’actifs de commerces en France.

LE GROUPE EST IDÉALEMENT POSITIONNÉ POUR POURSUIVRE SA DYNAMIQUE DE CRÉATION DE VALEUR

Le pipeline de développement du Groupe représente des investissements d’un montant de 3,6 milliards d’euros, dont 2 milliards d’euros de projets engagés et maîtrisés concentrés sur la France, la Belgique, la Scandinavie, l’Italie et les Pays-Bas. 79 % de ces projets sont des extensions-rénovations visant à la fois à capitaliser sur des destinations shopping ayant démontré leur attractivité et à accélérer le processus de transformation de l’offre commerciale ; 21 % de ces projets sont de nouveaux développements à réaliser dans des villes figurant parmi les plus dynamiques d’Europe et intégrés à de grands programmes d’aménagement urbain (développement de réseaux de transport et construction d’immeubles de logements et de bureaux).

Les prochains projets majeurs de centres commerciaux qui ouvriront dans les prochaines années illustrent la capacité du Groupe à renforcer encore davantage la qualité de son portefeuille en réalisant des extensions-rénovations ou en saisissant des opportunités de développement uniques. Au cours du premier semestre de l’année 2017, 17 000 m² d’extension seront ouverts à Val d’Europe (région parisienne), un centre commercial de 100 000 m² qui, depuis son ouverture en 2000 a connu une croissance record de sa fréquentation et de ses ventes. Au deuxième semestre 2017, le centre commercial Prado (Marseille, France), un nouveau projet de 23 000 m² conçu par Benoy et situé dans le quartier le plus aisé de la troisième ville de France, accueillera 50 magasins et le magasin phare des Galeries Lafayette sur 9 400 m². Situé au coeur de la ville d’Utrecht, Hoog Catharijne sera le plus grand centre commercial des Pays-Bas et accueillera dans un cadre nouvelle génération les marques internationales les plus renommées et les plus puissantes. La première phase de l’extension-rénovation de ce pôle commercial leader – bâti sur le site de la gare centrale qui accueille 26 millions de passagers par an – ouvrira ses portes entre la fin de l’année 2017 et le premier semestre 2018.

PERSPECTIVES

En 2016, les revenus locatifs devraient continuer de progresser à périmètre constant, alors que des synergies supplémentaires seront réalisées. Les désinvestissements nets effectués en 2015 auront un léger impact sur l’exercice. Dans ce contexte, Klépierre est raisonnablement confiant dans sa capacité à générer une croissance de son cash-flow net courant comparable à celle de 2015, pour atteindre 2,23 à 2,25 euros par action sur l’année.


PRINCIPALES DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 DECEMBRE 2015

en millions d’euros (part totale) 2015 2014
Centres commerciaux 1161,1 782,0
Autres activités 34,6 40,6
TOTAL LOYERS BRUTS 1195,7 822,7
Autres revenus locatifs 12,6 10,4
TOTAL REVENUS LOCATIFS 1208,4 833,0
Honoraires 86,8 70,8
CHIFFRE D’AFFAIRES TOTAL 1295,1 903,8
Centres commerciaux 1035,0 706,9
Autres activités1 33,0 38,4
TOTAL REVENUS LOCATIFS NETS 1068,0 745,2
CASH-FLOW NET COURANT (part groupe) 663,1 406,5
Cash-flow net courant par action (?) 2,16 2,07
Dividende par action (?) 1,70 2 1,60
VALEUR DU PATRIMOINE (part totale, hors droits) 22 127 13 821
ANR de remplacement3 par action (?) 36,0 33,5
EPRA NAV4 par action (?) 34,7 32,1
EPRA NNNAV5 par action (?) 33,2 29,6

(1) Ce segment regroupe les boîtes commerciales situées en France et dont la plupart se trouvent à proximité de centres commerciaux (périmètre ex-Klémurs).
(2) Soumis au vote des actionnaires réunis en assemblée générale le 19 avril 2016
(3) Droits compris, avant fiscalité sur plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments financiers.
(4) Hors droits, avant fiscalité sur plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments financiers.
(5) Hors droits, après fiscalité sur plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments financiers.

Le Conseil de surveillance s’est réuni au siège de la Société le 4 février 2016 pour examiner les comptes annuels arrêtés par le Directoire le 29 janvier 2016. Les comptes consolidés annuels ont fait l’objet de procédures d’audit pour lesquelles le rapport de certification est en cours d’émission.


CHIFFRE D’AFFAIRES POUR L’ANNÉE 2015

EN PART TOTALE EN PART GROUPE
en millions d’euros 12/31/2015 12/31/2014 12/31/2015 12/31/2014
France 392,8 341,3 324,4 271,9
Belgique 16,4 15,4 16,4 15,4
France-Belgique 409,2 356,7 340,8 287,3
Italie 199,2 100,4 193,7 95,4
Norvège 57,3 58,7 32,2 32,9
Suède 67,9 76,3 38,1 42,8
Danemark 51,1 47,4 28,7 26,6
Scandinavie 176,3 182,4 98,9 102,3
Espagne 86,3 44,7 82,6 40,5
Portugal 20,5 15,0 20,4 15,0
Ibérie 106,8 59,7 103,0 55,5
Pologne 35,6 34,9 35,6 34,9
Hongrie 20,5 21,2 20,4 21,1
République tchèque 24,5 23,2 24,5 23,2
Turquie 35,3 0,0 31,9 0,0
Autres pays 3,2 3,6 2,9 3,3
Europe centrale et Turquie 119,1 82,9 115,4 82,4
Pays-Bas 94,1 0,0 92,1 0,0
Allemagne 56,4 0,0 52,5 0,0
Total Centres commerciaux 1161,1 782,0 996,5 622,9
Autres activités 34,6 40,6 34,6 40,6
TOTAL LOYERS BRUTS 1195,7 822,7 1031,1 663,6
Autres revenus locatifs 12,6 10,4 9,5 7,6
Honoraires 86,8 70,8 80,0 68,9
TOTAL CHIFFRE D’AFFAIRES 1295,1 903,8 1120,6 740,1

Loyers bruts des sociétés mises en équivalence[9]

Loyers bruts 96,1 53,2 89,5 58,5



CHIFFRE D’AFFAIRES PAR TRIMESTRE (PART TOTALE)

en millions d’euros (part totale) 2015 2014
(publié)
T4 T3 T2 T1 T4
France 98,6 97,9 98,9 97,3 79,9
Belgique 4,2 4,2 4,0 4,1 4,2
France-Belgique 102,8 102,1 102,9 101,4 84,1
Italie 50,2 49,7 50,1 49,2 24,6
Norvège 14,2 13,8 14,9 14,4 14,2
Suède 17,5 16,3 17,0 17,1 16,5
Danemark 13,4 12,5 13,2

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Klépierre : RÉSULTATS ANNUELS 2015

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