Jean-Luc Buchalet Co-fondateur de PrimeView - Vidéos/Interviews

Situation du marché immobilier en France : Débat sur la bulle immobilière.

Alors que la plupart des professionnels de l'immobilier s'accordent à penser que le marché connaitra en France une légère baisse, Jean-Luc Buchalet Co-fondateur de PrimeView, société d'analyses indépendante pense que la baisse sera plus importante. Retour sur cette envolée des prix liée notamment à des facteurs de crise (Krach boursier, taux, refuge...) et la situation du marché (offre et demande). Un regard décalé si l'on en juge par toutes les déclarations récentes des acteurs de l'immobilier, donc forcément à voir !

Web TV www.labourseetlavie.com : Jean Luc Buchalet, bonjour. Vous êtes le cofondateur de Prime View. On va parler avec vous des marchés et également de l'immobilier puisque vous avez publié une étude sur le marché immobilier français. C'est vrai qu'on se pose beaucoup de questions forcément dans un contexte après trois années de crise économique et financière, une année 2011 quand même assez spectaculaire de ce côté-là avec à nouveau des craintes notamment bien sûr sur les questions de dette souveraine, l'immobilier on en est où aujourd'hui ? Parce qu'on se dit qu'il y a eu une espèce de valeur refuge, que l'on a été cherché l'immobilier comme valeur refuge ?

Jean-Luc Buchalet : Typiquement au cours des deux dernières années, si on prend le marché parisien qui est le plus spéculatif, on a eu une hausse à peu près de l ‘ordre de 37 % par rapport au point bas qui avait été atteint au mois d’octobre 2009 où il y avait eu un léger repli de l'ordre de 9 %. Ce qui est intéressant de voir, c’est d'essayer de comprendre, alors cela joue typiquement le rôle de valeur refuge, il y a pas mal de gens qui sont sortis de l'assurance vie pour aller sur des gros tickets, pour aller acheter de l'immobilier notamment intra-muros dans Paris autour de 14 000-15 000 € le m². On a des séries longues sur les prix de l'immobilier. On a constaté exactement le même phénomène à la suite de la crise de 1929 c'est-à-dire que l'on a eu avec l'effondrement des produits financiers, des actions, de tout ce qui tournait autour de la finance, un report massif sur l'immobilier et de 1929 jusqu'à 1935, on a eu un rebond très important de l'immobilier où les gens se disaient : « au moins j'ai de la pierre et si tout s'effondre, j'aurais quelque chose pour pouvoir finir mes vieux jours ou le transmettre à mes enfants » et derrière, 1935 jusqu'à la seconde guerre mondiale, on a un effondrement des prix de l'immobilier. Donc on est un peu dans ce type de contexte c'est-à-dire un effet de panique.

Deuxième chose, si on regarde l'immobilier sur une très longue période, depuis 1960 et qu'on compare les prix par rapport aux revenus disponibles et on voit que l'on est dans une espèce de tunnel par rapport au revenu disponible sur toute cette période, de 1960 jusqu'à la fin des années 1990. Et à partir de la fin des années 1990, il y a une espèce de décrochage brutal et on a une sortie de ce tunnel vers le haut et de façon assez incroyable, c'est-à-dire depuis 2000 on a à peu près une progression, en plus de l'évolution du revenu disponible des ménages de l'ordre de 7 % annualisé. Et ce qui fait, grosso modo, une hausse de l'ordre d'à peu près 94 % sur la période sur l'ensemble de la France.

Alors, beaucoup de gens vous expliquent : « oui, c'est normal, et notamment aussi dans Paris, il y a un déficit d'offres par rapport à la demande ».

Web TV www.labourseetlavie.com : C'est souvent le principal argument que l'on met en avant

Jean-Luc Buchalet : Le principal argument que l'on a mis quand on était au sommet de la bulle à la fin des années 1980. Je rappelle quand même à titre d'exemple que le marché parisien a baissé de 39 % entre le point haut qui avait été atteint en 1990 et le point bas en octobre 1997, donc la structure de la population ne s'est pas modifiée fondamentalement par rapport à cette période, donc on peut très bien avoir des replis.

Et alors on a regardé donc bien entendu l'évolution à la fois de la population et l'évolution de la production du nombre de logements et on s'aperçoit que sur toute la période, de 1960 jusqu'à aujourd'hui, grosso modo, l'évolution de la production de logements est largement supérieur à l'évolution de la population. On a été plus loin, on s'est dit : « peut-être qu’il y a modification de la composition des ménages ? » Donc on a regardé le même schéma en prenant non plus l'évolution de la population mais la structure de la population en termes de ménage avec les ménages monoparentaux et donc l'exigence d'un nombre plus important. Et là encore, si on regarde ce chiffre, on s'aperçoit que l'offre de logements a largement dépassé l'évolution de la croissance du nombre de ménages de toute la période, sauf sur la dernière petite période, c'est-à-dire sur les 3 ou 4 dernières années, ce qui ne justifie en rien l'explosion de cette bulle.

Donc, cette bulle elle résulte de trois choses. La première, c'est une financiarisation excessive, on voit très bien, vous avez un phénomène d'accélération et de baisse des prix à la fois à la baisse des taux mais la baisse du taux d'intermédiation des banques, donc on est passé avec des taux de marge pour les banques sur les crédits immobiliers de 4 % à 0,5 %. Donc à la fois vous avez eu la baisse des taux et l'immobilier est devenu pour les banques un produit d'appel.

Deuxième caractéristique, la crise a fait que les taux d'intérêt sont tombés artificiellement bas. Donc cela a donné un ballon d'oxygène qui a été relativement important.

Et troisième facteur, très important, l'allongement de la durée du crédit. Si on prend là encore le dernier cycle, à partir du point bas, de 2000 jusqu'à aujourd'hui, sur les 12 dernières années, vous avez une augmentation de l'allongement de 6 ans.

Donc on a fait le calcul entre la baisse des taux, l'allongement de la durée du crédit et en gros cela vous a donné un pouvoir d'achat de l'ordre à peu près de 94 %. Ce pouvoir d'achat s'est projeté bien entendu à toute vitesse, compte tenu en plus de l'environnement de fin de cycle avec la crise de Lehman Brothers et vous avez eu une hausse, alors si on prend Paris intra-muros on est à 140 %, donc le surplus c'est-à-dire par rapport à cet argent qui est disponible, correspond à la fiscalité et à la spéculation.

Dernier élément, systématiquement, les gouvernements ont été pro-cycliques. Pour essayer d'augmenter l'accès à la propriété, de favoriser tout cela, de prendre toutes les mesures, et on le voit là encore depuis le dernier quinquennat, vous avez accélération et on s'aperçoit que le coût global, que cela soit côté promoteur, constructeur, et côté ménage, a augmenté de façon significative puisque on est passé de 1,5 % du PIB à un petit peu plus de 2 % du PIB, 2,1 %. Donc vous avez 1,6 point supplémentaire de richesse qui a été réinjecté dans un marché qui lui-même est en spéculation

Web TV www.labourseetlavie.com : Il n’y avait pas besoin de ces mesures fiscales

Jean-Luc Buchalet : Et ce genre de mesures, il faut les mettre lorsque le marché de l'immobilier s'effondre, ce qui n'est pas du tout le cas. Alors d'abord cela coûte très cher à l'État et le seul endroit où maintenant il y a de la richesse avec des plus-values qui sont fantastiques dans un État qui est extrêmement endetté, on n'a jamais vu une poursuite de la hausse de l'immobilier. Donc l'immobilier va devenir la vache à lait des gouvernements, que cela soit en France mais partout dans le monde puisque cette spéculation on la retrouve de façon systématique dans tous les pays à l'exception du Japon, de l'Allemagne, qui ont eu leur bulle antérieurement. Donc on a fait des calculs en termes de primes de risque avec les nouvelles réglementations imposées aux banques, la réduction des bilans, fait que l'on va avoir une hausse des taux au minimum de 1 %, fait que l'on va avoir un raccourcissement, donc le phénomène exactement inverse, de la durée des emprunts, fait que la fiscalité va commencer bien entendu à être beaucoup plus sélective que ce que l'on avait, probablement que ce que l'on a commencé à avoir sur les plus-values sur les résidences secondaires, on va avoir la même chose sur les résidences principales mais avec des seuils, c'est-à-dire au-delà d'un certain niveau.

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc un environnement moins favorable pour les acheteurs et les vendeurs qui vont se retrouver peut-être……

Jean-Luc Buchalet : Des prix qui sont à un niveau extrêmement élevé. Alors après on a regardé les volumes et on s'aperçoit que - et on le voit très bien - c'est-à-dire les fins de cycles se terminent par des volumes explosifs et on a une explosion et notamment dans les zones les plus spéculatives. Vous avez un phénomène en plus des seconds accédants, c'est le dernier élément qui va devenir défavorable. Ce sont des gens qui empruntaient sur 15 ans, quand ils arrivaient à échéance, ils pouvaient revendre leur appartement qui avait une plus-value importante et reprendre un emprunt supplémentaire. Maintenant les gens empruntent à peu près sur 25 ans, ce qui fait que lorsque la même personne, le second accédant, vend son bien, au bout de 15 ans, il pouvait recharger son crédit, là il se retrouve, on a fait le calcul, avec 70 % encore de remboursement de crédit. Et donc cela veut dire que les seconds accédants sont en train aussi de se retirer du marché et on a toute la pyramide des âges des seconds accédants.

Et dernier élément, qui est la structure de la population française. On s'aperçoit que en gros en dessous de 55 ans, la population est acheteur net, au-dessus de 55 ans la population est vendeuse net. Donc la structure de la population avec l'augmentation très forte dans les années qui viennent de la tranche d'âge des plus de 55 ans fait que la structure de la population est défavorable à l'immobilier. On a fait un calcul, en résumé, très rapidement : en moyenne sur la France, en prenant des calculs de prime de risque, d'évolution des taux et tout ce que je vous ai raconté, on devrait avoir une baisse de l'ordre de 20 % des prix de l'immobilier en moyenne sur la France et probablement entre 25 et 30 % dans Paris intra-muros.

Web TV www.labourseetlavie.com : Plus que ce que disent aujourd'hui les professionnels de l'immobilier en tout cas ?

Jean-Luc Buchalet : Bien entendu, les professionnels de l'immobilier ont tendance à avoir un peu plus d'optimisme que nous, nous nous sommes en dehors du marché, donc on a la possibilité de ne pas avoir la langue de bois et là on est typiquement dans la langue de bois sur ce marché avec le lobbying qui est très puissant et on le voit quels que soient les gouvernements successifs, la fiscalité a toujours été très favorable.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, un marché de l'immobilier peut être moins favorable dans les prochains mois comme vous le dites puisque effectivement le point est important, les marchés eux-mêmes, les marchés financiers puisque on parlait de cela en début d'entretien, est-ce que en 2012 ils ne vont pas nous faire ce qu'ils ont fait en 2011 c'est-à-dire beaucoup d'optimisme en début d'année, nous y sommes, et puis après coup ils vont s'apercevoir qu’il y a tel ou tel sujet qui n'est pas réglé et ils vont prendre peur ?

Jean-Luc Buchalet : Alors, l'élément fondamental c'est le changement à la tête de la BCE avec l'arrivée de Mario Draghi qui est quelqu'un probablement plus imaginatif et beaucoup plus souple que ne pouvait l'être Jean-Claude Trichet. Il essaye un peu de rester dans la rigueur allemande et il fait les choses sans trop le dire et en contournant un peu le système. Donc ces injections massives et il va aller de l'avant, il va continuer de le faire. Tout cela fait qu’on le voit déjà sur les parties courtes des taux notamment sur l'Italie, sur l'Espagne où vous avez des baisses considérables. Les craintes d'un effondrement du système bancaires se sont complètement estompées et on commence à avoir un rebond des financières. Derrière, on s'aperçoit qu'il y a quelques indicateurs en Europe, même si l'année devrait être une légère récession, aux États-Unis cela va un petit peu mieux que prévu, donc on devrait avoir une baisse très forte du risque et à nouveau un basculement vers les marchés actions dans une première partie de l'année compte tenu de la baisse fantastique. C'est-à-dire que la première partie de la baisse probablement était justifiée jusqu'à mi-juillet, la deuxième partie à fin septembre qui avait quand même des fondements politiques est en train de trouver sa solution.

Donc on devrait avoir une embellie mais qui devrait être un peu plus durable que juste parce que beaucoup de gens pensent que l'on est encore dans un tunnel plus ou moins de 15 %, donc on devrait sortir par le haut. Mais, comme à l'accoutumée, la micro-économie, la macroéconomie va rejoindre les marchés financiers, les États-Unis si on prend l'ensemble du double déficit, extérieur plus déficit budgétaire, on est à 13 % du PIB. Il va falloir serrer un peu les boulons. L'Europe, dans son ensemble, compte tenu de l’inflexibilité d’Angela Merkel, va continuer à serrer ses boulons. Si vous prenez l'exemple aussi de l'Angleterre, sur une projection jusqu'à 2016, le coût en termes de PIB, c'est-à-dire ce que l'on demande pour pouvoir redresser la barre anglaise, c’est 11 % du PIB d'ici 2016. Donc vous comprenez à quel point tout cela, et tout le monde fait la même chose en même temps, donc on aura un deuxième épisode qui sera probablement moins sympathique.

Web TV www.labourseetlavie.com : Peut-être des fenêtres d'opportunité mais il va falloir les trouver ces fenêtres ?

Jean-Luc Buchalet : Voilà, un peu comme à l'habitude, c'est-à-dire ce que l'on dit depuis des années, c'est-à-dire que l'on est sur un marché en tôle ondulée. Alors la seule chose, c'est que l'on était en tôle ondulée en gros pendant deux ans dans un trend qui se situer entre 3800 et 4400 jusqu'à l'épisode du mois de juillet, on était redescendu là dans un trend de qui se situe entre 2800-3200, et probablement que l'on va évoluer verts un trend de 3200-3600. Donc à 3600, là on pourra commencer à se poser des questions.

Web TV www.labourseetlavie.com : Voilà il y aura peut-être ceux qui vendront leur appartement qui pourront faire un peu de bourse mais il faudra être méfiant.

Merci Jean-Luc Buchalet d’avoir fait le point avec nous, on rappelle que vous êtes donc le co-fondateur de Prime View.

Jean-Luc Buchalet : Merci beaucoup.

©www.labourseetlavie.com. Tous droits réservés. 27 janvier 2012.